“어떤 아파트를 사야 하나요?”에 답하는 책
풍부한 실전 경험을 바탕으로 신문과 방송 등에서 현장 실무와 이론을 갖춘 몇 안 되는 여성 부동산 전문가로 활발하게 활동중인 저자가 지금 당장 사야 할 아파트의 기준을 제시한다. 저자가 부동산 현장에서 가장 많이 받는 질문이 “어디 집을 사야 해요?”이다. 상담을 할 때나 강의에서 질문을 받거나 주변 친구들 사이에서도 가장 많이 받는 질문은 ‘어디에 사야 하나?’라는 것이고, 두 번째 많은 질문이 ‘언제 사야 하나?’라는 것이다. 이 책에 어떤 아파트를 사야 하고 사지 말아야 하는지, 언제 사야 하고 사지 말아야 하는지 그 모든 부동산 투자 노하우를 담았다. 부동산의 경우 많은 정책 변화와 다양한 변수 등이 있기 때문에 항상 곁에 두고 공부하는 사람만이 성공과 돈이 오래 머물 수 있다. 이 책을 통해 자손 대대로 물려줄 수 있는 부동산 투자 성공 비법을 공부하는 당신이 되길 바란다.
앞으로 모든 주택이 하루아침에 몇천만 원씩 오르는 시대는 끝났다. 과거에는 개발이 필요한 시기였기 때문에 사면 가격 변동이 심했으며, 이 아파트가 오르면 저 아파트도 덩달아 오르기까지 했다. 하지만 이제 집을 사려는 인구가 감소하는 추세다. 한국은 이미 주택보급률 100%를 넘어선 상황이기에 집을 사야 하는 이유와 집을 살 때 어떤 집을 사야 실패가 없는지에 대해 가이드 역할을 해주고자 이 책을 집필하게 되었다. 앞으로 주택시장은 과거처럼 모든 집이 오르는 시대가 아닌 되는 곳만 오르는 양극화가 뚜렷한 시간이 될 것이다. 즉 성장가치, 희소가치, 생산가치(생산인구와 소득수준)를 찾아가면 성공할 것이다. ‘언제 사야 하나?’라는 질문의 답은 위 3가지 조건을 갖춘 집이고, 내가 단기 투자목적만 아니라면 지금 사도 실패는 없다. 오르는 아파트의 조건에 대해 명쾌하게 제시하고 있는 이 책이 부동산 차별화 시대의 든든한 길라잡이 역할을 해줄 것이다.
돈이 많지 않아도 이 아파트는 꼭 사라!
이 책은 총 3부로 구성되어 있다. 1부 ‘먹고 죽을래도 없는 돈, 그래도 이 아파트는 사라’에서는 반드시 오르는 아파트에 대해 소개한다. 너도나도 집을 사서 시세차익 봤다고 하는데 나만 집이 없나 하는 자괴감에 빠지기도 하고, 인구 감소와 공급 초과 등의 이유로 집값 하락 추세인지라 집을 사기도 불안하다. 하지만 가장 안정적이면서도 수익성이 높은 자산 증식 방법으로 부동산 투자의 인기는 계속될 수밖에 없다. 지겹도록 듣는 양극화, 그게 바로 미래 부동산 투자 성공의 포인트다. 양극화 시장에서 살기도 편하고 시세차익도 누리는 성공하는 자가 되기 위해서는 오르는 아파트의 조건인 ‘성장가치, 희소가치, 생산인구 증가’를 명심해서 선택하면 된다.
2부 ‘돈이 넘쳐나도, 이 아파트만은 팔아라’에서는 사면 반드시 후회하는 아파트에 대해 소개한다. 자기가 살고 있는 동네와 집이 최고라 떠나지 못하고 평생 그 동네 사람으로 사는 사람들이 있다. 누가 봐도 공장 굴뚝으로 나오는 연기와 우후죽순 들어서 있는 빌딩으로 답답해 보이는데도 앞으로 주택 투자에 있어서 실패하지 않기 위해서는 실수요자와 투자자 그 중간 지점에 서 있어야 한다. 즉 살기 편하고, 투자 가치도 높아야 한다. 지금 내가 살고 있는 집 주변이 혐오시설이 가득하거나, 재개발 이야기가 나왔을 때 주민들이 반대 목소리를 높인다면 과감히 그 집을 팔아야 한다. 2부가 당신의 잘못된 아파트 선택을 막는 데 최고의 지침이 되어줄 것이다.
3부 ‘잘 사고 잘 파는 시기가 돈을 벌어다준다’에서는 부동산 타이밍의 기술을 알려준다. 신이 아닌 이상 어느 누가 정확한 바닥을 알 수 있을까? 정확한 바닥은 전문가들도 알 수가 없다. 전문가는 평가를 하고 전망을 하는 것이지 콕 찍어 정답을 말할 수는 없다. 바닥이라 생각했는데 사고 보니 또 다시 떨어지고, 바닥 시점에 매입한 후 바로 상승기를 타는 운 좋은 기회가 나에게 올 수도 있다. 가격이 한참 떨어지고 있을 때 매입을 했는데 그 이후에도 부동산가격이 떨어진다면 후회가 된다. 하지만 이런 두려움은 부동산 투자에서 걸림돌이 될 수밖에 없다. 투자 가치가 있는 상품이라는 판단이 서면 어느 정도 떨어졌을 때 투자에 나서야 한다. 최적의 매수 타이밍과 매도 타이밍은 언제인지, 언제 사고팔면 그나마 후회가 적을지 3부에서 알아보자.
￭ 책 속으로
‘왜 역세권 아파트를 사야 하는가’에 답을 하자면 오를 때 많이 오르고 내릴 때에는 강한 가격 저지선을 가지고 있기 때문이다. 탄탄한 수요가 뒷받침되어 있어 침체기에도 가격 하락 폭이 크지 않다. 이 때문에 역세권 아파트는 환금성도 높다. 왜 역세권 아파트가 좋은지 좀더 세밀하게 들어가보자. 흔히 말하는 ‘블루칩 아파트’의 요건 중 하나가 바로 역세권이다. 과거에는 역세권이라는 요소가 내 집 마련에 있어 크게 작용하지 않았다. 활동범위가 현재 살고 있는 지역에서 벗어나는 일이 거의 없었기 때문이다. 하지만 지금은 사정이 다르다. 활동 범위가 상당히 넓어졌다. 또 한 바쁜 사회 생활에서 시간은 곧 돈으로 연결 지어지고 있다. 때문에 좀더 빨리 움직일 수 있는 환경이라면 그만큼의 가치가 있는 것이다. 또한 최근 교통체증도 심해지면서 지하철의 중요성은 더욱 커지고 있다. 역세권의 가장 큰 장점은 원하는 지역을 제 시간에 갈 수 있다는 것이다. 직장인들에게 출·퇴근 시간에 교통체증에서 벗어나는 것만큼 좋을 일도 없을 것이다. _ pp.26~27
도로·철도·지하철 신설은 주변 부동산시장에 큰 재료로 꼽힌다. 도로 개설에 따라 접근성이 좋아진다는 것은 거주하거나 사업을 하려는 수요가 몰린다는 뜻이고, 이럴 경우 해당 지역의 부동산 가치는 높아지게 마련이다. 과거 한정된 장소에서 생활할 때는 교통여건이 그렇게 중요하지 않았다. 그러나 활동 영역이 점점 넓어지고 도로 위의 교통체증도 심각해지면서 지하철이 많은 비중을 차지하게 되었다. 지하철은 목적지까지 가장 신속하고 정확하게 이동할 수 있는 대중교통 수단이며 자산증식의 한 방법이다. 역세권 아파트가 비역세권 아파트보다 거래가 활발하고, 가격 상승력이 높은 것이 일반적이기 때문이다. 역세권의 인기는 교통 환경이 열악한 지역일수록 더 높다. 예를 들어 지하철역의 발달이 잘 안 되어 있는 경기도나 인천, 그리고 지방의 경우에는 역세권이냐 아니냐에 따라 집값이 크게 양분된다. 동탄2신도시를 보면 같은 지역 내에서도 역세권과 비역세권 차이가 극명하게 드러난다. _ p.28
판교신도시가 개발 발표되면서부터 ‘로또’로 불리며 모두 들어가고 싶어 했던 지역이지만, 마곡지구나 평택시의 경우에는 수도권에서도 그렇게 선호지역으로 꼽히지 못했다. 그렇다 보니 집값 상승 역시 인근 다른 지역에 비해 눈에 띄지 않았다. 하지만 삼성전자를 비롯해 대기업이 속속 이전하면서 판도가 달라졌다. 대기업이 이동하게 되면 많게는 수만 명 규모의 대기업 상주인력이 배후수요가 된다. 뿐만 아니라 계열사, 협력사, 식당 등 상가 관계자 등 추가 수요까지 감안하면 대기업의 이전은 하나의 도시가 형성되는 효과를 기대할 수 있다. 인구가 증가하게 되면 필요한 기반시설도 늘어날 수밖에 없다. 이동하는 수요가 많은 만큼 도로가 확충되고 지하철이 개통된다. 기본적으로 필요한 학교, 쇼핑시설, 공원 등 도시기반시설도 들어서게 된다. 도시기반시설들이 속속 들어서면서 생활이 편리해지는 점도 있지만 무에서 유가 창조되면서 개발 기대감까지 반영된다.
_ p.57
한강변은 결국엔 뜨기 마련이다. 한강변에 위치한 아파트는 누구나 살고 싶은 로망을 품게 할 만큼 입지 조건이 좋기 때문에 결국에는 뜨기 마련이다. 강남구 압구정동과 청담동, 그리고 용산구 한남동 등 오래 전부터 부촌으로 자리 잡고 있는 지역들은 한강을 곁에 끼고 있다. 희소성과 조망권, 도심 접근성, 쾌적성 등 부동산의 가치와 생활의 가치까지 갖춘 한강변에 위치한 지역들은 부촌으로 자리매김하기 때문에 선점할수록 좋다. 서초구 반포동이 강남의 부촌을 뛰어 넘어 부촌으로 거듭났고, 공장단지가 밀집해 있어 못사는 ‘동네’라는 이미지였던 성동구 성수동도 2011년 대형 평형으로 구성된 갤러리아포레가 입주하면서 고급주거촌으로 탈바꿈했다. 그리고 가파른 경사와 구불구불한 골목길, 산비탈 등 전형적인 달동네였던 옥수동 일대 역시 재개발이 활발하게 진행중이다. 대규모 브랜드 아파트촌으로 변신을 꾀하면서 지금은 전용 84m2가 10억 원하는 동네로 바뀌었다. _ p.80
실패가 없는 부동산 재테크 방법 중 하나가 도심의 역세권 아파트를 구입하는 것이다. 앞으로 부동산시장이 변화할 요소를 따져보면 그 이유를 알 수 있다. 우선 부동산시장에서 과거처럼 하루아침에 몇천만 원, 많게는 몇억 원씩 올랐던 시대는 오지 않을 것이다. 이제 부동산시장은 투자자만 득실되는 시장이 아니라 투자자와 실수요자 중간에 있는 수요자들이 움직이는 시장이 될 것이기 때문이다. 과거에는 부동산 수요자들이 대부분이 투자자였기 때문에 대형주택이 인기를 끌었다. 가격 규모 자체가 다르기 때문에 오를 때에도 소형과는 차원이 달랐다. 하지만 실수요자들이 움직이는 시장은 투자금액이 적어야 하고, 환금이 좋아야 하기 때문에 소형아파트가 인기를 끌 수밖에 없다. 인구의 변화도 중요한 요인이다. 지금 가구원수가 3~4명이라면 앞으로는 1인 가구가 전체 인구의 절반을 차지하는 시대가 올 것이다. 그들은 소형아파트가 필요하고 편의시설을 가까이에서 누릴 수 있는 도심을 선호할 것이다. _ p.109
시세차익을 높이는 방법 중 하나가 급매물을 잘 잡는 것이다. 급매물을 잡기 위해서는 원하는 지역의 아파트 실거래가를 반드시 확인해야 한다. 사실상 이 가격이 정말 급매물 가격인지 알기 어렵다. 따라서 대부분 사람들은 중개업자의 말만 믿고 ‘급매물’이라 판단하는 경우가 많다. 하지만 이는 큰 실수다. 손품을 조금만 더 판다면 많게는 몇천만 원을 더 싸게 살 수가 있다. 국토교통부 홈페이지에 들어가면 쉽게 실거래가격을 확인할 수 있다. ‘급매물’이라고 한다면 시세보다 10~15% 이상은 싸야만 명함을 내밀 수 있다. 과거 실거래된 가격을 확인하고 이보다 저렴한지, 또 얼마나 저렴한지 반드시 확인해야 한다. 여기서 더 중요한 것은 무조건 시세보다 저렴하다고 해서 좋은 것은 아니다. 앞으로 시세 상승 기대치가 있는 부동산을 찾는 것이 더 중요하다. 주변에 재개발 및 뉴타운, 교통 호재 등이 있는 곳은 앞으로 개발호재로 인한 시세상승이 기대된다.
_ p.141
‘길이 나는 곳에 부동산이 보인다.’ ‘길 따라 돈이 난다.’ 부동산업계에서 자주 회자되는 말이다. 하지만 고가도로는 다른 의미다. 고가도로는 생기는 것이 아니라 철거되서 사라지면 돈이 된다. 고가도로가 사라진다는 것은 새로운 길의 탄생을 의미하기도 하다. 무엇보다도 고가도로가 있음으로써 드리워졌던 그림자가 사라지기 때문이다. 고가도로는 ‘도심 속 그림자’로 불린다. 그런 도심 속 그림자가 철거되면서 부동산시장에 활기를 띠고 있다. 고가도로가 사라지면 우선 어두운 그늘이 사라짐으로써 교차로 일대 사람들의 유입이 늘어나고 상권이 발달한다. 또한 소음과 미관 문제도 사라진다. 2003년 청계고가도로가 철거가 된 후 청계천은 복원되었고, 청계천은 전세계적으로 널리 알려져 관광지로 자리매김 했다. 특히 청계천이 복원되면서 그 지역 부동산가격이 크게 상승했고, 고가철거는 곧 부동산가격 상승이라는 인식이 자리 잡았다. 실제로 청계천이 복원된 후 이 일대 아파트가격은 이전에 비해 3배 이상 뛰었다. _ pp.162~163
신축과 빌라가 많은 곳은 조심하자. 재개발에 투자했다가 큰 수익을 올리는 투자자는 분명 있다. 반대로 몇억 원이나 되는 큰돈을 쏟아 부었다가 자금이 묶여 크게 후회하는 투자자도 수두룩하다. 실패하지 않는 투자를 위해서 무엇보다 사업기간과 사업성을 꼼꼼히 따져봐야 한다. 재개발 투자로 수익을 얻으려면 짧게는 2~3년, 길게는 10년이 걸릴 수도 있다. 그래서 모든 투자가 그렇듯 ‘타이밍’이 가장 중요하다. 아직 가격이 많이 오르지 않은 사업 초기 단계에 투자를 시작하면, 당연히 나중에 팔았을 때 큰 수익을 기대할 수 있다. 하지만 초기 단계에선 정확한 투자수익을 예측하기 어렵다. 반대로 모든 것이 확실해질 때까지 기다리면 불확실성은 줄어들겠지만 이미 가격이 많이 오른 뒤인지라 투자수익이 적어진다. 지나치게 높은 웃돈을 주고 구입하는 것도 조심해야 한다. 특히 한남동, 성수동, 노량진 등 아직 사업이 초기 단계인 구역은 사업기간이 최소 7~8년 이상 소요될 전망이다. 향후 몇 년 안에 부동산 경기가 어떻게 뒤바뀔지는 아무도 모른다.
_ pp.179~180
지하철역과 가까워 역세권 아파트이고 단지 주변에 명문학군이 형성되어 있으며 대단지에 1군 브랜드 아파트고, 인근에 대규모 공원도 위치해 있는 아파트라면 한마디로 ‘돈 되는 아파트’다. 하지만 이런 아파트는 비싸기 마련이다. 비싸긴 해도 앞으로 더 오르고 주변 아파트가격을 선도하는 역할을 할 것이다. 미래가치도 알지만 자본금이 되지 않아 대출을 받아도 들어가지 못한다면, 단 한 가지 큰 메리트가 있는 아파트를 선택하면 된다. 어느 하나의 큰 메리트를 가진 주택이라면 그 때문에 찾는 고정수요가 있다. 하지만 장점을 찾아보려고 눈씻고 찾아봐도 장점 하나 없다면 과감히 포기해야 한다. 부동산의 가치는 수요가 결정한다. 그 부동산을 찾는 수요가 많아야 거래가 많고 거래가 활발해야 시세가 반영이 된다. 그런데 아파트의 장점이 없어 찾는 수요가 없으니 당연히 거래도 없고 시세가 반영되지 않아 10년 전 가격이나 지금 가격이나 큰 차이가 없을 수밖에 없다. _ p.184
부동산 투자 수익률을 높이거나 향후 높은 시세차익을 얻기 위한 가장 정확한 전략은 내재가치가 뛰어난 부동산에 투자하는 것이다. 앞으로 가격이 상승할 것으로 예상되는 부동산을 구입하고 상승한 이후에 매각함으로써 투자수익을 획득하는 것이다. 개발이 진행되면서 가격 상승이 예상되는 대규모 개발 진행 또는 진행 예정인 부동산을 구입하면 된다. 한 예로 서울의 경우에는 개발 부지 고갈로 주택이 나올 수 있는 곳은 재개발, 재건축이다. 현재 재개발이나 재건축은 노후화되어 생활이 불편하지만 개발이 되면 쾌적한 주거공간으로 탈바꿈되므로 가격 상승이 이뤄질 수밖에 없다. 지하철 개통도 큰 호재가 될 수 있다. 현재는 지하철이 없어 지하철을 타려면 버스를 타고 환승해야 하는 불편함이 있지만, 앞으로 지하철이 개통될 예정이면 이런 불편함과 시간을 절약할 수 있어 주택수요가 유입되고 가격 역시 오른다. _ p.200
재건축 아파트는 조정은 있어도 하락은 없다. 특히 강남권 재건축 아파트는 일시적으로 하락세를 보이더라도 그 폭은 적고 오를 때에는 화산 폭발처럼 어마어마하게 폭발하는 수준이다. 따라서 강남권 재건축 아파트는 매수 시기와 매도 시기만 잘 맞추면 투자 실패 확률이 가장 적은 상품이기도 하다. 재건축 아파트의 경우 대지지분이 클수록 땅값이 저평가되어 있다는 것이기 때문에 대지지분이 크고, 단지 규모가 크고, 학군을 비롯해 교통 등 기반시설이 잘 갖춰진 재건축 아파트라면, 정부의 부동산 규제 혹은 조합원의 이해관계 등으로 일시적으로 가격이 하락할 때 타이밍을 잡아야 한다. 아파트 입주 연도에 따라 투자 타이밍을 노리는 전략도 있다. 택지지구나 신도시, 그리고 뉴타운 등에 청약을 넣는다면 초기 분양단지가 좋은 타이밍이 될 수 있다. 대규모 사업지 내 첫 분양단지들은 1군 브랜드이거나 입지가 뛰어난 단지들이 많다. 기준점이 없는 만큼 브랜드나 입지 등에서 용기 있는 단지가 먼저 나서는 경우가 많기 때문이다. _ pp.207~208
최근 2017년과 2018년 짧은 기간 동안 집값이 너무 올라 무주택자나 세입자들은 경제적 고통은 물론 심리적 박탈감을 느끼게 되고, 일부는 무리해서라도 집을 사야 한다며 투자 행렬에 합류한 사람들도 있다. 사실 2018년 집값 상승은 부자들의 투자게임에서 시작되었다. 다양한 포트폴리오 구성과 매도·매수 타이밍을 조절할 수 있는 부자들의 투자게임에 개미투자자들이 가세하면서 점프 전략을 시도해 보았지만 정부가 집값 잡기에 발벗고 나서면서 개미투자자들은 비상에 걸리게 되었다. 악재를 이겨낼 준비를 미쳐 하지 못했기 때문이다. 집값이 올라도 너무 오르고, 이에 정부는 집값을 기필코 잡겠다며 규제가 잇따라 나오는 등 안개 짙은 시기에는 그 어느 때보다 투자의 신중함이 요구된다. 이럴 때일수록 장기적인 관점에서 계획에 따라 움직여야 한다. 물론 그 계획이 상황과 조건에 따라 달라질 수 있다. 하지만 장기적인 계획을 어떻게 세웠냐에 따라 개미투자자들은 유혹에 현혹이 안 될 가능성이 높다. _ p.216
투기와 투자를 구분하기 위해서는 원하는 목표수익 달성 기간을 기준으로 구분할 수 있다. 투기는 단기간 안에 시간과 위험에 대한 대가를 얻고자 하는 것이다. 반면 투자는 수익을 중장기에 얻고자하는 것이라 할 수 있다. 주택가격은 오르고 내리고 등락을 반복하기 때문에 내렸을 때 사고, 올랐을 때 팔면 된다. 하지만 오르면 사고 싶어지고, 내리면 팔고 싶어지기에 쉽지 않은 부분이다. 오르면 더 오를 것이란 기대감 때문에 팔지 못하고 버티다가 실패하는 것이다. 팔아야 할 시기를 한번 놓치게 되면 실패한 그 가격에 팔든지 아니면 다시 회복될 때까지 기다리는 수밖에 없다. 그래서 이런 시간 낭비를 하지 않기 위해서는 투자에 앞서 목표수익률을 결정하고 주문을 외우는 것이 중요하다. 부자들은 대체로 ‘연 5%’ 등 목표수익률을 미리 정한 다음 그것을 실현할 수 있는 투자 포트폴리오를 선택한다. 투자 원금이 크다보니 그 정도 수익률도 큰돈이 되기 때문이다. 그러나 월급쟁이들의 투자 원금은 부자들에 비해 워낙 적다 보니 현재까지 수익률에 만족하지 않고 욕심을 내는 경향이 많다. _ pp.219~220
서울에서 빠져 나간 사람들이 다시 서울로 돌아오고 있다. 우선 정부가 1기 신도시를 발표하고 조성했을 때에는 상대적으로 서울에서 부족한 녹지가 높은 새도시라는 점에서 신도시로 많이 이동했다. 하지만 신도시로 이동했던 사람들은 신도시에서 살아보면서 불편함을 많이 느꼈을 것이다. 우선 가장 큰 불편함은 바로 출·퇴근이다. 처음에는 분명 1시간 거리 정도면 괜찮을 거라고 생각했을 것이다. 하지만 왕복 2시간 거리에다 출·퇴근 시간은 체증 등으로 더 소요된다. 실제적으로 왕복으로 하면 4시간 거리다. 또한 신혼부부 등 젊었을 때 신도시로 옮겨간 사람들이 자녀를 낳고 자녀가 커가면서 서울을 다시 찾게 된다. 왜냐하면 학군 때문이다. 신도시의 학군들도 많이 좋아지고 있지만 오랜 세월 동안 만들어진 서울 특히 강남 8학군을 따라갈 수 없다. 특히 2018년부터 자사고와 외고, 국제고의 우선 선발을 폐지하고 일반고와 동일한 일정으로 입시를 치르게 되었다. 이는 다시 맹모들의 교육열을 올리며 기존의 전통 명문학군의 가치를 올리는 효과가 줄 것이다.
_ pp.249~250
주택시장의 상승과 하락의 변수는 인구수의 변화에 있다. 일반적으로 인구가 줄면 주택가격이 떨어질 수밖에 없다. 왜냐하면 인구가 줄어드는 것은 그만큼 주택 구입 수요가 줄어든다는 것을 의미한다. 현재 1자녀밖에 없다는 것을 가정해보자. 1자녀밖에 없을 경우 다음 세대에서는 집을 구매하지 않는다. 대부분 부모가 소유하는 주택을 상속받게 되므로 굳이 집을 구입하지 않아도 된다는 생각이 커지게 마련이다. 지금은 자녀가 평균적으로 2~3명이 되기 때문에 부모가 소유하고 있는 주택은 큰 아들의 몫이라면 다른 형제들은 스스로 주택을 구입해야 한다. 하지만 1자녀 시대인 지금은 주택을 구입하지 않아도 된다는 것이다. 이는 총 인구수가 하락세로 돌아서는 2023년에는 실감할 수 있을 것이다. 인구가 감소하게 되면(주택 수요가 줄어들면), 주택가격은 떨어지게 마련이다. _ p.254
