책을 내며
들어가는 글 대한민국 부동산의 미래
집값이 올라도 걱정, 내려도 걱정｜부동산은 끝났다｜부동산의 미래, 희망을 찾아가는 과정
1부 : 부동산, 어디에서 어디로 가는가?
수치로 보는 우리나라 부동산
부동산 시장의 원리
｜상자글｜반복되는 거품의 역사
폭락, 반등? 부동산 시장은 어떻게 될까?
｜상자글｜주택시장 전망 믿을 수 있나?
과거 40년보다 더 중요한 앞으로 10년
｜상자글｜4대강, 지역개발과 부동산 투기
｜상자글｜참여정부는 왜 집값을 못 잡았나?
2부 : 부동산 정책, 어떻게 할까?
부동산 정책의 원리
｜상자글｜불편한 진실, 부동산 계급사회
도시계획, 어떻게 할 것인가?
｜상자글｜여의도 아파트 단지를 상업지역으로 바꾸면?
세금, 효과도 없는 애물단지?
｜상자글｜종합부동산세, 이렇게 탄생했다
｜상자글｜보유세와 복지국가
금융은 만병통치약인가?
｜상자글｜DTI 규제를 좀 더 일찍 시행했더라면
한국식 주택 공급 방법, 공공택지
｜상자글｜전세금 때문에 자살하던 시대
재개발·뉴타운, 그 피할 수 없는 숙명
｜상자글｜판자촌 시대
｜상자글｜오세훈 시장의 반성 없는 휴먼타운
공공임대주택이 좋은 줄은 알겠는데…
｜상자글｜영구임대주택에 사는 사람들
아파트 청약 대기와 분양가
전세문제, 해답은 있나
3부 : 남의 떡이 커 보인다, 외국의 주택 정책
세계의 주택지도
영국, 세계 주택 정책의 교과서
독일, 자가소유율 40%의 이상한 나라
일본, 우리 부동산 시장의 미래인가?
｜상자글｜토건경제 일본과 ‘사람예산’
미국, 시장만능의 종점
싱가포르, 오해와 진실
북유럽, 주택복지는 천국이 아니다
외국 주택 정책에서 배울 것들
4부 : 부동산, 희망이 시작되었다
모든 사람이 꿈꾸는 이상적인 주택 정책
내 집이 아니어도 편안히 살 수 있도록
｜상자글｜다주택자를 어떻게 할 것인가
주택 정책에서 꼭 지켜야 할 네 가지 원칙
｜상자글｜부실 건설업체, 부실 지방자치단체
한국식 주거복지, 싼 집을 보호하라
｜상자글｜아파트 말고 새로운 집이 대세가 될까?
선정적 언론, 무책임한 전문가
｜상자글｜2011년 6월 마지막 주의 부동산 기사 제목들
｜상자글｜당신은 어떤 신문을 보는가?
｜상자글｜어느 부동산 시장 전문가의 멈추지 않은 낙관론
｜상자글｜나도 부동산 시장 전문가
부동산 정책, 희망이 시작되었다
｜상자글｜집이 필요한 사람들을 위한 10가지 지침
그 누구도 속 시원히 말해주지 않은 부동산에 관한 모든 것이 담긴 지침서.
대한민국은 부동산에 인질로 잡혀 있다. 집값이 어떻게 되느냐에 따라 늘 전전긍긍 한숨을 쉰다. 집이 없는 사람들은 전세 대란, 재개발 등등으로 늘 쫓기듯 이사를 다녀야 한다. 그렇다고 집을 소유하고 있는 사람들은 행복할까? ‘하우스 푸어’로 불리는 사람들이 자그마치 400만 가구라고 하니 한국 경제의 큰 뇌관이라 해도 과언이 아닐 것이다.
지난 40년간 대한민국 부동산 시장은 이런 상황을 반복해왔다. 사람들은 늘 ‘집’ 때문에 고통을 받고 있고, ‘집의 노예’로 전락하고 있다. 저자는 대한민국 부동산 시장 현실을 냉정하게 보여주며 그동안 대한민국 사회를 지배해온 부동산은 끝났다고 말하고 있다. 그리고 부동산 인질사회에서 벗어날 수 있는 여러 방법들을 제시한다.
전세 대란 해결책, 부동산 사기꾼들 대공개, 부동산 시장 흐름을 보는 법, 집을 사기 전에 꼭 알아야 할 10가지, 뉴타운사업 실패 이유, 세계의 주택지도 등 우리가 일상에서 알아야 할 부동산에 관한 모든 것이 담겨 있다.
정말 지금이 집을 살 마지막 기회일까?
대출 없는 전세가 나을까, 빚 있는 내 집이 나을까?
철거, 뉴타운 말고는 재개발 방법이 없을까?
그 누구도 속 시원히 말해주지 않은 대한민국 부동산에 관한 모든 것!
부동산에 대한 새로운 패러다임을 제시한 책!
집은 투기의 대상이 아니라 삶의 자리! 우리에게 ‘집’은 무엇인가?
최근 수도권에 살고 있는 대부분의 사람들이 전세 대란으로 고통을 당하고 있다. 이는 지방도 마찬가지다. 임대료가 꾸준히 상승하고 있기 때문이다. 2년마다 한 번씩 더 저렴한 주택을 찾아 수많은 사람들이 쫓기듯 이사를 하고 있는 것이 지금 시대의 우리 모습이다. 그렇다고 집을 소유하고 있는 사람들은 행복할까? ‘하우스 푸어’라는 단어가 사회의 유행어가 되고 있듯이, 집을 소유하고 있다고 해도 결코 행복한 것이 아니다. ‘하우스 푸어’로 불리는 사람들이 자그마치 400만 가구라고 하니 한국 경제의 큰 뇌관이라 해도 과언이 아닐 것이다. 이들은 집을 구입한 비용을 갚느라 그야말로 허리가 휘고 있다.
이처럼 대한민국 사람들은 늘 ‘집’ 때문에 고통을 당하고 있다. 부동산에 인질로 잡혀 있는 형국이다. 집을 구하기 위해, 집을 사기 위해 대한민국 사람들은 자신의 모든 삶을 걸고 있다. 그것이 삶의 목표가 되어 살아가고 있다.
잘 알려져 있다시피 우리 가계자산의 80%는 부동산이다. 아마도 부동산이 가히 전 재산인 경우가 많을 것이다. 또 대출을 통해 집을 구입하거나 세를 사는 사람들 숫자도 상당히 많은 편이다. 주거비용이 버는 돈보다 월등하게 크다보니 사람들은 의식주의 기본은 물론 자녀를 출산해 교육시키는 게 늘 어렵다고 생각하고 있다. 더구나 부동산 관련 산업은 우리 경제에서도 큰 몫을 차지한다. 부동산과 연관된 주택건설업, 금융, 보험, 가구, 중개업, 인테리어, 이사 등등을 합하면 아무리 적어도 GDP의 20%는 넘어설 것이다.
집값이 올라도 걱정, 내려도 걱정인 사회
이런 상황에서 집값은 오르는 것도 문제지만, 내리는 것도 문제다. 오를 때는 신문마다 연일 어디가 얼마 올랐다고 실황 중계에 나선다. 국민들도 덩달아 집을 사야 하는 게 아닌가 조급해한다. 집을 당장 사지 않으면 손해를 볼 것 같은 마음이 드는 것이다. 집이 없는 사람들은 한숨을 쉴 수밖에 없다. 지금 살고 있는 곳에서 곧 쫓겨날 수도 있기 때문이다. 이때 정부가 대책 마련에 나선다며 갖은 안을 발표한다. 집값 폭등은 결코 없을 것이라며, 세무조사, 금융규제 강화, 부동산 세금 압박, 공급 계획 등의 정책을 연달아 내놓는 것이다. 그러나 정부가 대책을 발표할수록 상황은 더 꼬인다. 아무 책임도 지지 않는 언론은 정부 대책이 별 효과가 없으며 집을 살 기회라고 부추긴다. 신이 난 이른바 시장주의자들은 공급만이 살 길이라며 정부를 질타한다. 너도나도 정부의 무능을 비난하는 가운데 정치권은 전전긍긍하는 상황에 빠진다. 그러다 어느덧 정점에 오른 집값은 언제 그랬냐는 듯 하락하게 된다. 언론 보도 등을 보고 무리하게 집을 산 사람들은 가계 재정 상황이 악화된다.
지난 40년간 대한민국 부동산 시장은 이런 상황을 반복해왔다. 사람들은 늘 ‘집’ 때문에 고통을 받고 있고, ‘집의 노예’로 전락하고 있다.
그렇다면 해결책은 무엇일까? 시장주의자들은 시장에 맡기면 해결될 것이라고 주장하고 있고, 정치권에서는 ‘반값 아파트’ ‘뉴타운사업’ 등으로 국민들을 욕망의 정치 공간으로 몰아넣고 있다. 진보 진영 쪽에서도 공공임대주택 늘리기, 세입자 보호 등 각양각색의 정책을 내고 있다. 그렇지만 이 모든 게 쉽게 해결이 되지 않고 있다. 주택보급률 100%가 넘는 나라에서 여전히 대부분의 대한민국 사람들은 집 걱정 때문에 제대로 된 삶을 살지 못하고 있는 것이다.
집이 없는 서민들도 걱정 없이 살 수 있는 사회
국내의 손꼽히는 부동산 전문가 중 한 명인 저자 김수현은 이 책에서 대한민국의 부동산 현실을 냉정하게 보여주고 있다. 그리고 모든 국민이 부동산에 인질로 잡혀 있는 이 상황을 타개할 대책도 제시하고 있다. 무엇보다 집이 없는 서민들 입장에서 여러 부동산 정책의 가능성을 타진하고 있다. 저자는 ‘부동산 불패론’은 끝났다고 주장하고 있다. 그리고 지난 40년 동안 부동산으로 국민을 현혹시키던 정치인, 집을 사라고 부추기는 언론과 전문가의 실체를 낱낱이 밝히고 있다. 저자는 ‘집은 인권이요, 삶의 자리’여야 한다고 말한다. 이를 위해 크게 세 가지 정책 방향을 제시한다. 내 집이 아니어도 편히 살 수 있도록 하는 정책, 시장 상황에 흔들리지 않는 규범과 원칙, 싼 집의 가치를 인정하고 보호하는 정책. 이것이 이뤄지기 위해서는 반드시 지켜야 할 네 가지 원칙이 있다고 말한다. 건설업으로 경기부양 하지 않기, 부동산세금 원칙 지키기, 가계와 금융의 건정성 살리기, 개발이익환수와 나누기가 그것이다. 그런 면에서 이 책은 그 누구도 속 시원히 말해주지 않은 부동산에 관한 모든 것이 담긴 지침서이기도 하다.
이 책은 크게 네 부분으로 구성되어 있다. 제1부는 우리 부동산 시장의 진짜 모습을 이해하기 위해 다양한 수치와 자료를 제시하고 있다. 외국의 부동산 시장과도 비교하면서 대한민국 부동산 시장 상황을 더욱 거시적인 안목으로 볼 수 있게 해준다. 제2부에서는 우리에게 익숙한 각종 부동산 정책들의 효과와 한계를 살펴본다. 세금, 금융, 분양가, 공공주택 등 한 번쯤 들어봤고, 또 누군가 만병통치약이라고 했던 그런 정책들이 한국 사회에서 어떤 의미를 가지고 있는지 따져보고 있다. 제3부에서는 외국의 부동산 정책을 자세히 살펴보고 있다. 영국, 독일, 일본, 싱가포르, 미국, 북유럽 등 좋고 나쁜 사례들의 진짜 모습을 제시하고 있다. 장단점 비교를 통해 대한민국의 상황을 더 자세히 따져보고 있다. 마지막 제4부는 대한민국 부동산 정책의 방향을 모색하는, 즉 희망을 찾는 과정이다. 바뀐 시장 환경 속에서 우리식 부동산 정책 패러다임을 찾고, 그 정책 패키지를 정립하려는 것이다. ‘한방’에 해결할 방법은 없다지만, 원칙을 정립하고 상황 변화에 대응하는 패키지를 갖춘다면 머지않아 달성될 것이라고 저자는 말하고 있다. 이를 위해 필요한 여러 실천지침도 제시하고 있다.
이 책이 특별한 이유
1. 대한민국 부동산 시장의 흐름을 읽을 수 있다.
우리나라 집값 중 6억 원 이상 하는 집은 얼마나 될까? 아무리 많아도 전체 주택에서 3%가 되지 않는다. 이렇게 수치가 적은데도 정부나 언론의 전세 대책은 여기에 맞춰지고 있다. 그만큼 중상층 이상의 여론이 부동산 시장의 주류가 되고 있는 것이다.
그럼 주택보급률은 얼마나 될까? 2010년 통계자료에 의하면 101.9%이다. 서울에서 아파트에 사는 비율은? 41%이다. 주거빈곤층 숫자는 어떻게 될까? 서울에서 약 3%, 10만 가구가 24시간 목욕탕, 만화방, 다방, 여인숙 등지에서 살아가고 있다. 자가소율은? 전국적으로 61%이다.
이런 여러 수치와 함께 부동산 시장을 결정하는 여러 사항들도 제시하고 있다. 부동산 시장을 결정하는 흐름 등을 읽을 수 있도록 제시하고 있다. 결국 부동산 시장은 급격한 하강국면은 아니지만 중단기적으로는 하강 압력이 지속될 것이라고 저자는 예측한다. 그리고 적절한 대책이 없다면 일본처럼 거품 붕괴 현상이 일어날지도 모른다고 경고하고 있다. 지금은 집행유예 기간일 뿐이다.
2. 부동산 불패론은 끝났다고 말하고 있다.
지난 40년간 무엇을 하더라도 꿈쩍도 않던 ‘부동산 불패론’에 균열이 생겼다. 무엇보다 인구와 산업구조가 고도성장기의 그것과는 근본적으로 달라졌다. 더구나 전 세계적으로 부동산 가격이 하락하고 있고, 우리나라도 영향을 받을 수밖에 없다. 이런 시기에 인권, 삶의 자리로서의 집의 모습을 다시 정립해야 하며, 지속가능한 정책을 통해 집 없는 사람들도 편히 살 수 있는 세상을 만들어야 한다.
3. 세계의 주택지도가 그려져 있다.
부동산 문제는 비단 우리나라만의 문제가 아니다. 미국의 서브프라임 모기지 사태는 전 세계 경제에 큰 충격을 주었다. 저자는 영국, 독일, 일본, 미국, 싱가포르, 북유럽의 부동산 시장을 하나하나 점검하고 있다. 우리는 주택 이야기를 할 때면 ‘좋은 나라’들을 부러워한다. 싱가포르처럼 ‘반값’에 분양을 해주거나, 네덜란드처럼 공공임대주택이 많거나, 북유럽처럼 사회적 주택이 많은 세상을 꿈꾸는 것이다. 독일은 자기 집을 살 필요성을 느끼지 않을 정도로 국가가 민간임대시장을 잘 규제하고 있다. 그렇다면 우리나라는 어떻게 할 것인가? 이런 각 나라의 장점들을 수용해 우리나라만의 진보적 주책 정책을 함께 만들어가야 한다고 말하고 있다.
4. 서민 중심의 부동산 이야기가 담겨 있다.
전국 각지에서 재개발, 뉴타운사업이 진행되고 있다. 이럴 때마다 그곳에 살고 있는 서민들은 쫓겨날 수밖에 없다. 이번 전세 대란만 해도 서민들이 살고 있는 지역은 주목도 끌지 못했다. 서민 주거 지역은 전세가 아니라 이미 월세 전환이 이뤄지고 있다. 정부의 정책이 고가 아파트 전세 시장에만 맞춰 나오고 있는 반면, 서민들은 아무 대책도 없이 높은 월세 부담을 안고 있는 것이다. 저자는 지금의 재개발 방식을 전면 수정해야 한다고 말한다. 그리고 공공이 개입해 싼 집을 보호하고, 집 없는 서민들이 살 수 있는 다양한 정책을 개발해야 한다고 주장한다. 판자촌의 역사, 영구임대아파트, 공공임대주택 등 이 책 전반에 서민을 위한 주거 정책 이야기가 진하게 녹아 있다.
5. 욕망의 정치를 경고하고 있다.
우리의 부동산 시장을 왜곡하고 있는 장본인들은 누구일까? 바로 정치인들이다. 그들은 선거철만 되면 집값을 잡겠다며, 부자를 만들어주겠다며 욕망의 정치를 구현하고 있다. 지난 총선에서 뉴타운 공약으로 대거 당선된 국회의원들, 부유층에게만 혜택이 돌아가도록 정책을 펼치고 있는 현 정부, 오세훈 시장 등이 그렇다. 이런 유혹에 빠져들지 않는 게 시민정신이기도 하다.
6. 토건 세력, 황색언론, 부동산 전문가를 조심하라고 말하고 있다.
일본은 토건으로 경제 위기에 빠졌다가 토건에 의해 위기를 극복하려다 결국 장기 위기에서 빠졌다. 우리나라도 이와 다르지 않다. 역대 정부는 늘 토건으로 경기부양을 이끌려고 했다. 이명박 정부 또한 4대강 공사 등 토건으로 경기부양을 꾀하고 있다. 저자는 이 마약에서 빨리 벗어나야 한다고 경고하고 있다. 경기부양의 유혹, 토건세력의 정치적 지지를 좇아 다시 부동산 거품에 손을 대는 순간 부동산 시장과 한국 경제는 계속 악화될 수밖에 없는 것이다.
더구나 이미 황색저널에 불과한 선정적인 부동산 언론, 부동산 경기가 좋아야 수입도 늘어나는 부동산 시장전문가들이 자신의 기득권을 지키기 위해 부동산 시장을 망가뜨리고 있다고 말하고 있다.
7. 이제 집은 국가가 책임져야 한다고 말하고 있다.
우리는 부동산에 대해 갖가지 좋은 대안들을 이미 알고 있다. 전 세계적으로 우리만큼 주택 정책에 관심이 많은 국민도 없을 것이다. 그럼에도 현실 부동산 정책에 언제나 불만을 품고 있다. 불만을 넘어 자주 분노하고 절망하기도 한다. 그러나 이제 시민들의 의식이 바뀌고 있다. 널뛰기식 부동산 정책으로는 안 된다는 점을 인식하고 있으며, 부동산 언론이나 돈벌이를 부추기는 전문가들의 실체를 알고 있다. 집으로 돈을 벌 수 있다고 부추기는 정치인들의 정체도 알게 되었다. 이제 집이 투기의 대상이 아니라 삶의 자리라는 생각을 실천에 옮길 때가 되었다. 집은 인권이기도 하다. 저자는 시민들이 정부에게 진짜 공공성을 요구해야 한다고 말한다. 임대주택을 많이 지으라고 할 뿐 아니라, 흔들리지 않는 시장 규칙을 수립하라고 요구해야 하며, 토건 정치인, 부동산 언론, 무책임한 전문가들에게도 책임을 물어야 한다고 강력하게 말하고 있다.
8. 부동산 정책의 모든 것이 제시되어 있다.
시장주의자들은 부동산 시장에 정부가 개입하지 말라고 한다. 하지만 저자는 정부가 적극 개입해야 한다고 말한다. 지나치게 높은 부동산 가격은 사회·경제·정치적으로 많은 문제를 야기하고, 부동산 가격 상승이 임대료와 물가를 끌어올리는 원인이 되며, 자산 격차가 커지면서 사회양극화도 심화되기 때문이다.
저자는 보수 진보 쪽에서 주장하는 정책들을 모두 비교한다. 서로의 장단점을 지적하며 부동산 정책에서 꼭 지켜야 할 원칙들을 도출하고 있다. 그리고 내 집이 아니어도 편하게 살 수 있는 부동산 정책을 펼쳐야 한다고 말한다.
9. 개인이 활용할 수 있는 실용적인 정보가 담겨 있다.
이 책에는 개인이 직접 활용할 수 있는 정보가 많다. 황색언론, 부동산 전문가에 속지 않는 법, 집을 구할 때 꼭 알고 있어야 하는 점, 개인이 직접 부동산 정보를 활용하는 법 등 실용적인 정보를 많이 제공하고 있다.
10. 저자의 현장 경험을 통해 부동산의 미래를 전망하고 있다.
잘 아려져 있다시피 저자는 참여정부에서 부동산 정책을 직접 담당한 경험을 가지고 있다. 그래서 참여정부가 집값을 잡지 못한 이유, 종합부동산세 도입 과정 등을 생생하게 전달하고 있다. 저자는 지난 40년보다 앞으로 10년이 중요하다고 말한다. 원칙과 로드맵을 가지고 정책을 펼치면 희망이 있다고 전망하고 있다.
