지하 단칸방에서 시작해 반포 아파트 2채를 소유하기까지
신혼을 지하 단칸방에서 보낸 저자가 어떻게 반포 아파트 2채를 소유하게 됐는지 생생한 경험과 투자 노하우를 담은 책이다. 대한민국 사람이라면 누구나 내집 마련을 꿈꾸지만 좀처럼 쉽지 않다. 그동안 부동산투자자들의 투자 패턴을 보면서 기초적인 투자원리나 지식을 제대로 알지 못하고 감에만 의존한다는 것을 안타까워한 저자가 30년간의 부동산 지식과 노하우를 한 권에 담았다. 저자는 오랫동안 건축과 부동산 분야에 몸담으면서 내집 마련을 위한 고민과 성공적인 투자 방법을 항상 생각하며 활동해왔다. 이 책에는 성공한 이야기뿐만 아니라 실패한 이야기까지 가감 없이 담겨있다. 따라서 부동산 재테크를 하려는 사람들이 다양한 사례를 통해 자신의 투자 성향을 되돌아보고, 재테크 방향을 올바로 잡을 수 있을 것이다.
이 책은 내집 마련을 강 건너 불 보듯 하는 사람, 부동산투자를 부정적으로 보는 사람에게 부동산을 삶의 일부로 받아들이고 하나의 건강한 투자로 접근하는 방법을 알려줄 것이다. 부동산 지식이 풍부하지만 행동하지 못하는 사람에게는 다양한 실천방안을 제시할 것이다. 또한 부동산투자에 성공했지만 정확한 지식이 없어 불안한 사람에게는 부동산을 보는 안목을 키워줄 것이다. 부동산 재테크에 왕도는 없다. 부동산을 어떻게 바라보고 접근하느냐, 즉 투자 마인드에 따라 성패가 좌우되는 것이다. 무엇보다 철저한 연구와 함께 직접 발로 뛰는 노력이 필요하다. 하루만 지나도 바뀌는 혼란스러운 부동산시장에서 갈팡질팡하지 말고, 이제 부동산을 올바르게 인식하고 현명하게 부동산에 접근하자.
내집 마련을 앞둔 이들을 위한 살아있는 교과서
이 책은 총 2부로 구성했다. 1부 ‘나는 이렇게 부동산에 투자했다’에서는 저자가 처음 부동산투자를 시작한 이래로 30년 동안의 투자 과정을 정리했다. 학창시절, 신혼을 보냈던 반지하 생활, 잠시 거주했던 옥탑방 이야기, 저자를 반포로 이끌어준 부동산투자 핵심원칙 등을 담았다. 이를 통해 저자의 부동산투자 성향과 마인드를 알 수 있다. 또한 그동안 필자가 직접 발로 뛰어 얻은 내집 마련의 실패와 성공, 그리고 재테크 컨설팅과 강의를 하며 쌓아온 부동산 재테크 노하우와 고객들과 상담한 사례, 주변 사람들의 다양한 실례를 만날 수 있다. 부동산투자에서 타이밍과 입지 선택이 매우 중요하다는 것, 언제 부동산을 사고팔아야 하는지, 선택에 영향에 미치는 것은 무엇인지도 알 수 있다.
2부는 ‘부동산투자에 성공하기 위한 핵심 노하우’를 담아냈다. 첫째, 부동산투자에 성공하려면 지명과 부동산의 상관관계를 파악해야 하므로 땅 이름이 부동산의 운명을 좌우한다는 내용을 담았다. 둘째, 부동산투자에 쉽게 접근할 수 있도록 드라마, 영화 속 배경 지역과 연계되는 부동산투자 사례를 다뤘다. 셋째, 부동산 정책을 파악하고 부동산 정책 변화에 따른 양극화 현상과 부동산투자 비법을 담았다. 넷째, 부동산 실전 투자를 위한 임장활동기와 입지 분석을 정리했다. 여기에서는 실전 투자에 반드시 필요한 부동산 입지 분석 및 네이버 카페 ‘강.부.자. 자산관리’ 운영진과 함께 단지별 자료와 데이터를 작성하고 분석해 독자들의 실전 투자 감각을 높이고자 했다.
￭ 책 속으로
1998년 10월까지 홍은동 아파트에서 전세로 살면서 재도약을 위한 준비를 시작했다. 홍은동 아파트 투자로 입은 2천만 원 손실에 대한 아쉬움을 달래며 다시는 미련이 남는 투자를 하지 말자고, 앞으로는 부동산투자에서 실패하지 않겠다고 마음을 다졌다. 나는 재도약하기 위해 목표를 정했다. ‘탈 고향, 탈 서대문구, 탈 홍은동’을 외쳤다. 주말마다 집을 매수하기 위해 부동산을 보러 다녔다. 하루 이틀 공인중개사 사무소 명함이 쌓여갔지만 마음에 드는 아파트를 찾는 것이 너무 힘들고 어려웠다. 홍은동 아파트를 매도하면서 아파트마다 투자가치와 환금성이 다르다는 것을 알았고, 교통 여건이 좋지 않은 단지의 아파트 가격은 오르지 않는다는 것을 몸으로 느끼면서 신중에 신중을 기하다보니 선택하기가 어려웠다. 교통환경을 중요한 기준으로 정하고 3호선 홍제역 부근의 아파트를 보러 다녔지만 마음에 들지 않았다. 시간이 지나 눈에 들어온 아파트가 서대문구 독립문 부근의 삼호아파트, 마포구 공덕동 로터리 부근의 재개발이 진행되는 아파트들이었다. _p,53
1998년 12월 전후 외환위기의 충격에서 조금씩 벗어나면서 실무경기 현황이 좋아지고 부동산경기도 온기가 찾아오는 시점이었다. 공인중개사 사무소를 여러 곳 방문하면서 부동산시장이 좋아질 거라는 생각이 들었고 매수 시기를 1998년 12월 말까지로 정했다. 조금씩 부동산을 알아가면서 강북 지역과 더불어 강남으로도 눈을 돌렸다. 압구정동의 현대·미성·한양 아파트의 매물을 확인했지만 내가 가지고 있는 투자금으로는 바라볼 수도 없는 곳이었다. 살던 곳과 비교해봐도 정서에 맞지 않았다. 아마도 강북 태생의 한계였을까? 다시 한강을 건너 부동산을 찾았다. 한강변에 인접한 용산구 동부이촌동 한가람아파트, 성동구 행당동, 옥수동을 임장하면서 행당역 부근 대림아파트와 한진아파트, 옥수역 부근 삼성아파트 분양권을 비교한 뒤 마침내 1998년 12월 옥수동 삼성아파트를 선택했다. 1998년 12월 초 창천동 원룸에 살면서 열심히 발품을 팔아 내린 결정이었다. _p.56
계약한 아파트는 보증금 3억 원에 전세계약 기간이 1년 남아 있었는데 2층이라서 선호도가 낮아 찾는 사람들이 적었다. 그래서 2001년 12월 기준으로 강남 지역 아파트 가격이 오르는 시점에 나는 주변 시세보다 저렴하게 6억 1천만 원에 매입했다. 이 과정에도 곡절이 있었다. 순조롭게 진행될 것 같던 계약에 문제가 생겼다. 공인중개사 사무실에서 집주인인 매도자(남편)를 만나 계약서를 작성하고 도장을 찍었는데 알고 보니 매입하려는 아파트가 부부 공동명의로 되어 있었다. 그래서 계약서에 부인의 도장도 같이 찍어야 했다. 계약서 작성이 모두 끝난 상태에서 계약에 관한 연락을 뒤늦게 받은 부인이 도장을 찍지 못하겠다고 알려왔다. 난감한 일이었다. 공인중개사의 노력으로 우여곡절 끝에 밤 8시에 극적으로 협의를 시작해 부인이 도장을 찍으면서 밤 9시에 계약이 마무리되었다. 정말 길고 긴 하루였다. 이런 일은 최근에도 매도자 우위시장에서 종종 일어난다. 매도자 우위시장에서는 매수자가 감내해야 한다. 이것이 시장이다. _p.72
2010년 반포래미안퍼스티지는 112.3㎡(34평형) 매매가가 13억 원이었고 전세가가 10억 원 내외였다. 반포래미안퍼스티지 112.3㎡는 최초로 전세가가 10억 원이 넘는 기록을 세웠다. 아크로리버파크 분양권을 매입하기 위해 2015년 10월 반포래미안퍼스티지 가격을 조사했다. 매매가 16억~17억 원에 전세가 13억 원 내외였다. 2009년 입주한 반포래미안퍼스티지가 매매가 16억 원에 전세가 13억 원이라면, 2016년 10월에 입주하는 아크로리버파크 전세가는 얼마 이상 갈 수 있을까? 아크로리버파크는 새 아파트에다 좋은 커뮤니티 시설을 갖추고 있었기 때문에 전세가가 주변시세보다 최소 같거나 높을 것으로 예상되었다. 결국 전세가를 레버리지로 활용해 분양가 대비 초기투자 비용을 최소화시켰다. 소유한 상태에서 거주만 하지 않으면 가능한 금액이었다. 결국 거주와 소유를 구분하면 된다. 거주와 소유를 동시에 해결하려고 하면 매수를 위해 투자자금을 모으는 시간이 많이 걸려 타이밍을 잡기 어렵다. _p.81
부동산투자의 성공과 실패에는 심리적 요인이 매우 중요하다. 부동산 가격이 상승하면 사람들이 몰리고 하락하면 떠난다는 이야기가 있다. 부동산 상승기에 기다리고 하락기에 투자하는 것이 심리적으로 힘들다는 얘기다. 나도 집을 여러 번 거래했지만 한 번도 내릴 때 산 적이 없다. 오를 때 추가로 조금 더 비싼 가격으로 매입해왔다. 부동산 전문가나 강심장일지라도 부동산 하락기에 쉽게 선택하기 어려운 것이 부동산투자다. “죽느냐 사느냐, 그것이 문제로다!” <햄릿>에 나오는 짤막한 대사다. 이 대사의 의미는 순간순간 선택하기가 매우 어렵다는 것이다. 나에게 가장 많이 하는 질문은 부동산투자를 결정할 때 마음을 정하기 어려워 어떻게 해야 할지 모르겠다는 것이다. 투자자들은 대부분 자기 여건에서 어떻게 해야 할지를 놓고 우왕좌왕하면서 여러 가지 부동산 변수와 정부 정책에 휩쓸려 갈피를 못 잡는다. 부동산투자는 마음을 정해야 성공할 수 있다. 소유 부동산을 내일 매도하려고 고민한다면 오늘 매도하라. _p.103
우리가 살면서 이사 가지 않고 한곳에서만 살면 얼마나 좋을까. 나는 학창시절 여러 번 이사해서 이사하는 것이 부담스럽다. 그러나 내집 마련과 부동산 재테크를 위해서는 이사를 해야 한다. 어린 시절 많은 시간을 같이한 초등학교 친구는 25년째 신촌 부근 주택에서, 사업하는 중학교 친구는 20년째 종암동 아파트에서, 고등학교 동창인 친구는 대학 졸업 후 수원에 있는 삼성과 인연을 맺으면서 30년째 수원에서 살고 있다. 한곳에 오래 사는 것이 재테크의 걸림돌이라고만 볼 수는 없지만, 이 친구들은 한곳에 너무 오래 살면서 다른 지역의 변화나 새로운 아파트의 트렌드에 무관심할 수 있다. 반면 결혼 10년차인 김아무개는 결혼 이후 주소지를 여섯 곳이나 옮겨 다닌 끝에 얼마 전 대치동에 아파트를 장만했다. 내집 마련에 필요하다면 잦은 이사도 감수해야 한다. 평수를 늘리거나 살던 곳을 옮기려고 할 때 자금을 조달하려면 전세를 끼고 대상 부동산을 입주시점보다 미리 매입해야 할 경우도 있다. _p.110
투자 지역을 선정할 때 무엇보다 중요하게 고려해야 할 기준은 그 지역의 발전 가능성이다. 개별단지보다는 해당 지역의 발전계획과 미래 모습을 상상해봐야 한다. 예컨대 얼마 전 발표되었던 서울시의 여의도·용산개발 플랜의 밑그림을 그려보는 것이다. 앞으로 5년 후, 10년 후 변화를 보고 선택해야 한다. 부동산투자는 현재를 사는 것이 아니라 미래를 사는 것이기 때문이다. 향후 개발이 추진될 지역, 성장국면에 있는 지역, 인구유입이 예상되는 지역, 자연환경이 좋은 지역 등은 미래 투자가치를 높게 해주는 좋은 요소들이다. 투자대상지역은 첫째도 둘째도 셋째도 입지가 가장 중요하다. 입지 선택기준은 계속 강조하는 학군, 역세권, 편의시설, 조망권 등이다. 선정한 투자대상지역 내에서 임장활동을 하기 위한 체크리스트를 만들어라. 지역을 선정할 때 처음에는 후보지를 10군데 정도로 했다가 2~3군데로 좁혀 집중적으로 분석한 뒤 선정하는 것이 좋다. 입지를 선택했다면 단지 선정과 단지 내 평형 선택은 자금 규모를 고려해 자신에게 맞는 옷을 입어야 한다. _p.122
나는 학부 시절 건축을 전공해 건설인들의 노고를 누구보다 잘 안다. 우리나라 건설인들은 가장 일선에서 국토개발을 위해 땀 흘리고 젊음을 불살랐다. 또 아름다운 도시를 만들고 쾌적한 아파트 문화를 만들기 위해 앞만 보며 밤낮을 달려왔다. 그러나 건설인들의 부동산투자 마인드는 다른 직업군에 비해 잘 갖춰지지 않은 것 같다. 개발 지역을 미리 감지할 수 있고 도시 변화를 주도하면서 어느 지역이 발전할지 먼저 파악할 수 있는데 다른 직업군보다 부동산투자 마인드는 왜 약할까? 건설인 부동산투자 마인드를 짚어보고자 한다. 건설인들은 입사와 동시에 의식주를 보장받는다. 옷을 지급받고 아침·점심·저녁을 제공받으며, 현장 인근에 숙박까지 책임져준다. 따라서 건설인들은 의식주에 대한 스트레스를 다른 직업군보다 적게 받는 것 같다. 특히 거주에 필요한 주택을 현장에서 제공받으므로 주택의 필요성이 떨어지면서 부동산에서 관심이 멀어진다. 또 건설인들의 근무지역이 현장에 따라 변동이 잦다보니 거주 지역도 자주 바뀐다. _p.131
젊을 때 어디서 몇 평에 사는 것이 뭐 그리 중요한가. 재테크에서 성공하는 비결은 빠른 시간 안에 재테크 기반을 마련하는 일이다. 2017년 3월 결혼을 앞두고 있는 건설사 회사원을 상담한 사례를 소개한다. 이 회사원은 결혼을 앞둔 신혼부부 가운데서도 자금 여유가 있는 편이었다. 그래서 신혼을 전세로 시작하는 것보다 신혼집을 결혼과 동시에 매입할 것을 권했다. 신혼부부가 동원할 수 있는 자기자본은 2억 원이었고 결혼 후 맞벌이가 가능했으며 부부의 연소득은 7천만 원 정도였다. 직장이 강남에 있어 거주 희망 지역은 송파, 거여, 풍납, 암사 지역이었다. 그 신혼부부에게 추천한 물권은 거여동 주공아파트 69.4㎡(21평형)였다. 당시 이 아파트는 3억 5천만 원 내외에 매입이 가능했다. 조금은 번거롭고 불편해도 2억 6천만 원 전세를 끼고 1억 원 내외로 거여아파트를 구입한 뒤 남은 신혼자금으로 구입한 아파트의 전세보다 저렴한 1억 원 내외의 전셋집을 구해 신혼생활을 2~4년간 하고 난 다음 구입한 집으로 이사해 거주하라고 컨설팅했다. _p.138
1기, 2기 신도시 가운데 아파트 평균가격을 비교해보면 판교신도시가 가장 높다. 판교신도시, 평촌신도시, 일산신도시, 산본신도시 순으로 선호도가 낮아지는 것을 알 수 있다. 판교는 운중동 청계산에서 발원해 탄천에 합류하는 운중천이 범람해 길이 끊기자 마을 주민들이 널빤지를 깔아 임시 가교로 이용하면서 이를 ‘널다리’로 부르던 데에서 유래한 지명이다. 널다리를 한자로 하면 판교(板橋)라서 이렇게 부르게 되었다. 판은 합판 판(板)자를 쓰는데 합판은 고저차가 없다. 고저차가 없는 땅 모양은 도시계획으로 도시기반시설들을 집약하기 좋다. 판교는 지형적으로도 좋은 신도시 요건을 갖추고 있다. 판교신도시 행정동은 삼평동, 백현동, 판교동, 운중동 네 개로 구성되어 있다. 경부고속도로를 기준으로 동판교와 서판교로 구분해 조성하다보니 동쪽과 서쪽이 분절되어 부조화가 발생하는 아쉬움도 있다. 판교 동쪽은 평지형태이고 서쪽은 지형지세가 경사지가 많은 형태이므로 동판교가 서판교보다 선호도가 우세하다. _p.167
부동산시장에는 부익부빈익빈이라는 양극화 현상이 있다. 그야말로 극과 극이다. 서울 강남과 강북의 아파트 가격 격차가 2006년 이후 최고 수준으로 벌어졌다. 격차의 주원인은 아파트 가격 상승폭 때문으로 풀이된다. 강남권은 보유세 개편안 발표 이후 오히려 급매물이 거래되면서 재건축시장 하락세가 멈췄고, 강북권의 경우 실수요 거래로 완만한 오름세를 보이고 있기 때문이다. 부동산정보업체 부동산114에 따르면 2018년 7월 기준 강남권역 아파트 가격은 3.3㎡당 평균 2,837만 원이고 강북권역은 1,824만 원으로 집계되었다. 이에 따라 강남북 아파트 가격 격차는 2006년 이후 최고 수준인 3.3㎡당 1,013만 원으로 벌어졌다. 그동안 강남권역과 강북권역의 아파트 가격 격차는 2006년에 가장 컸다. 2006년 말 기준 강남권역은 3.3㎡당 2,182만 원, 강북권역은 1,154만 원으로 격차는 1,028만 원이었다. 2008년 글로벌 금융위기 이후 강남 아파트 가격 낙폭이 두드러지면서 2013년에는 격차가 절반 수준인 574만 원까지 좁혀졌다. _p.232
주택청약을 할 때 가점제는 무주택기간에 따라 32점, 부양가족 수에 따라 35점, 입주자 저축 가입기간에 따라 17점 상한값으로 총 84점으로 이루어진다. 무주택기간은 32점이 가점 상한인데, 1년 미만부터는 2점이 기본으로 주어지고 1년마다 2점씩 늘어난다. 무주택 세대주인지는 주민등록등본을 기준으로 확인하면 되며, 건축물 등기부등본 등으로도 확인할 수 있다. 또 배우자 분리세대 또는 단독세대의 경우 가족관계증명서를 제출해야 하고, 혼인관계증명서가 있어야 한다. 왜 혼인관계증명서가 필요할까? 무주택 세대주기간을 산정할 때 만 30세 이상부터 내가 집이 없는 것을 카운트하기 때문이다. 만 30세 이상이 되어야 무주택자가 되는데, 예를 들어 내가 27세에 결혼할 경우에는 혼인신고일을 기준으로 해서 집 없이 전세 또는 월세로 살았다면 그때부터 무주택 세대주기간이 카운트된다. 부양가족 수는 아직까지 논란이 큰 부분인데, 0명이 기본점수 5점이다. 결혼하게 되면 10점이 되고 자녀 1명이 생기면 15점, 2명이면 20점, 어머니를 모신다면 25점, 장모님을 모신다면 30점, 장인어른을 모신다면 35점이다. _p.245
정부가 7만 채 규모의 신혼희망타운을 조성하고 공공 및 민간분양 주택의 신혼부부 특별공급 비율을 2배로 늘리며 결혼기간 5년을 7년으로 늘리고 자녀 유무를 따지지 않는 등 지원 대상도 확대함으로써 신혼부부들은 이 로드맵으로 내집 마련이 가시권에 들어왔다. 그러나 신혼희망타운과 신혼부부 특별공급은 도시근로자 월평균 소득의 120%(월 586만 원·2016년 3인 이하 가구 기준) 이하 등 일정한 소득조건을 충족해야 지원할 수 있어 이를 충족하지 못하는 신혼부부는 특별공급 대신 일반공급을 선택해야 하는 상황에 놓였다. 이들은 내집 마련 전략을 다시 세워야 한다. 40~50대의 청약가점이 높은 무주택 세대주의 청약통장 활용도는 더욱 높아질 것으로 예상된다. ‘8·2 부동산대책’으로 청약가점제가 확대된 데 이어 공공분양 공급까지 늘어나기 때문이다. 로드맵에는 최근 5년간 연평균 1만 7천 채였던 공공분양 주택 공급량을 3만 채로 늘리는 내용이 포함되어 청약저축에 가입한 지 10년이 넘은 장기 무주택 가구주의 당첨 확률이 높아졌다. _pp.251~252
강남권 보금자리 가운데 내곡지구는 유일하게 청계산입구역이라는 신분당선을 끼고 있다는 것이 가장 큰 장점이다. 청계산입구역에서는 일자리 공급이 많은 판교, 양재, 강남을 5~8분이면 갈 수 있다. 또 신분당선 연장시 신논현, 논현, 신사를 거쳐 용산과 시청까지도 이어질 수 있는 황금라인으로 직주근접에 있어 신분당선의 가치가 높아지면서 내곡지구의 가치 또한 상승할 것이다. 내곡지구의 또 다른 매력은 혼잡한 강남에서 리조트에 온 것 같은 느낌을 받을 수 있는 천혜의 자연환경이다. 서울 최고의 명산 인 청계산과 더불어 동네 자체가 산으로 형성되어 있고 지구 내에 공원이 조성되어 있으며 여의천이 단지와 공원을 관통해 자연환경이 최고 수준이다. 내곡지구 전체 가구수 대비 임대가구 비중은 50%로 높은 편이다. 태생이 보금자리주택단지여서 소셜믹스를 목표로 했기 때문인데, 이는 앞으로도 약점으로 남을 요인이다. 단지 안에 초등학교와 중학교가 있지만 개교한 지 몇 년 되지 않아 학군을 정확히 평가하기가 어렵고 학원가 형성이 미비해 자녀 교육에서는 감점 요인으로 보인다. _pp.257~258
노원역과 상계역을 중심으로 지하철 4호선(1985)과 지하철 7호선(1996)이 통과하고 있고 유동인구가 다수 밀집되어 있다. 역세권을 중심으로 상업시설이 분포하며 문화의 거리 행사, 창동차량기지와 도봉면허시험장 등 대규모 가용지가 분포되어 있다. 차량기지 이전 후 지식형 R&D 등 특화산업집적지 조성, 면허시험장 부지의 복합상업시설 및 공공시설 유치, KTX 동북부 연장선, GTX 노선 유치를 통한 복합환승센터가 조성될 예정이다. 주요 아파트로는 상계주공 3·4·5·6·7단지, 상계중앙하이츠, 벽산, 중계주공 5·6단지, 중계청구 3차, 건영 3차, 동진신안 등을 들 수 있다. 학교로는 당현·상수·상계 초등학교, 상계·노원·신상 중학교, 청원여자·청원서라벌 고등학교가 있다. 강남을 대표하는 학원가가 대치동이라면 강북을 대표하는 학원가는 중계동이다. 중산층을 위한 대규모 아파트단지가 개발되고 중산층 인구가 집중되면서 자연스럽게 대규모 학원 타운이 조성되었다. _p.264
