매달 ‘돈 나오는 집’을 가져야 한다!
직장인과 은퇴자를 위한 인생역전 필독서
단순한 부동산 책이 아니라 매달 ‘돈 나오는 집’을 절실히 원하는 직장인과 은퇴자를 위한 인생역전 필독서이다. 너무나도 평범한 대한민국의 가장으로 살다가 10여 년간의 열정적인 부동산 공부와 과감한 투자로 꼬마빌딩 4채의 주인이 된 저자는 이 책에서 다가구주택이나 신도시 택지를 구입해서 꼬마빌딩으로 만든 실전 비법을 모두 공개한다. 서울보증보험에서 15년간 근무한 후 퇴직하고 자영업자가 된 저자는 하던 일을 그만두고 무작정 부동산 전업투자자가 되진 않았다. 그저 10여 년간 생업에 종사하면서 꾸준히 공부하며 부동산 자산을 늘려왔다. 도심의 구옥을 사서 원룸주택으로 신축하기도 하고, 신도시 이주자택지에 상가주택을 짓기도 했으며, 도심의 구옥을 사서 리모델링도 했다. 그러다 보니 2018년 현재 꼬마빌딩 4채를 소유하게 되었다. 꼬마빌딩 4채를 갖기까지의 구체적 방법론을 이 책에 모두 담았다. 다가구주택과 상가주택 투자비법이 A부터 Z까지 빼곡히 담겨 있어 그간 아파트 위주로만 투자해온 이들에게 수익형 부동산에 대해 새롭게 눈을 뜨게 해줄 것이다.
사실 부동산 이론서는 시중에 넘쳐난다. 이론과 화술로 무장한 부동산 전문가도 넘쳐난다. 이 책의 차별화된 가치는 철저히 수요자 입장에서 바라본 실전 투자서라는 것이다. 저자는 이론과 실전을 두루 겸비한 투자전문가이다. 10여 년간 다가구주택이나 신도시 택지를 구입해서 꼬마빌딩으로 만드는 그만의 노하우는 책과 간접경험으로만 공부한 부동산 전문가들은 도저히 접근할 수 없고 알 수 없는 것들이다. 또한 저자는 문재인정부의 부동산정책에는 어떻게 대응해야 하는지, 절세방법은 어떤 것이 있는지 자세히 알려주고 있다. 꼬마빌딩 갖기를 꿈꾸는 사람에게는 꼭 필요한 필독서다. 이 책에서는 다양한 삶의 경험과 여러 가지 부동산 현장을 두루 섭렵한 고수로서의 풍모가 느껴진다. 모두들 어려운 경제불황의 시기에 정말 ‘돈 나오는 집’을 절실히 원하는 사람이라면, 이 책은 결코 빠져서는 안 될 부동산 필독서다.
당신도 꼬마빌딩의 주인이 될 수 있다!
다가구주택을 사서 꼬마빌딩으로 만들어라!
경기가 좋지 않아 청년 실업자와 조기 은퇴자가 넘치고 있는 실정이다. 은퇴 후에도 오랫동안 먹고 살아야 하는데 이런 상황에 처한 우리들에게 가장 알맞은 부동산이 무엇일까? 저자는 오랫동안 고민한 결과 ‘다가구주택’에서 답을 찾았다. 이 책에서는 다가구주택과 상가주택을 주로 다루었다. 왜 사야 하는 건지, 어떤 물건을 골라야 하는 건지, 어떻게 사야 하는 건지, 여러 궁금증을 해소하려 했다. 부동산투자에서 큰 숲은 정부정책이다. 그리고 최종수익은 세금에서 좌우된다. 이 2가지 주제를 포함해서 이 책이 독자에게 전하는 주된 메시지를 한마디로 표현하면 ‘돈 나오는 집에 살아라’이다. 돈이 나오는 집에서 사는 집에서 살려면 아파트보다는 다가구주택으로 눈을 돌려야 한다. 시간이 지나도 인플레이션율 이상으로 가치증대가 되는 ‘도심의 땅’에 관심을 가지고 정부정책에 순응하는 투자를 해서 각종 세금 혜택을 누리려면, 주거와 수익을 함께 누릴 수 있는 상품인 ‘다가구주택’과 ‘상가주택’에 투자해야 한다. ‘돈 나오는 집’, 즉 땅값 상승의 효과를 온전히 누릴 수 있는 집에 투자하라고 하는 것이 이 책의 핵심 메시지이다.
이 책은 그런 점에서 사람들의 오랜 통념을 건드리는 ‘위험한’ 책이다. 요즘에는 집을 장만한다고 하면 대부분 ‘아파트’다. 하지만 저자는 다른 종류의 ‘집’을 감히 이 책에서 이야기한다. 그것은 바로 ‘내가 살면서 임대수익을 누리는 다가구주택’, 즉 ‘돈 나오는 집’이다. ‘돈 나오는 집’이란 내가 사는 공간과 다른 공간이 있는 집을 말한다. 그것만 충족할 수 있다면 주택도 좋고, 상가라도 무방하다. 주택으로만 구성되었으면 ‘다가구주택’이고, 상가와 주택이 섞여있으면 ‘상가주택’이다. 반드시 ‘집’은 공통분모로 있어야 한다. 거주를 해야 하기 때문이기도 하지만 주택은 세금 절약에도 절대적으로 유리하기 때문이다. 다가구주택은 다주택자들에 대한 세금 압박이 심해지는 때에 더욱 알맞은 집이다. 대다수의 대중들과 마찬가지로 편견에 사로잡혀 있다면 결코 부자가 될 수 없다. 아직도 아파트에만 목을 매고 있다면, 다가구주택에 대해 편견을 가지고 있다면 이 책으로 그 편견을 산산조각내고 ‘꼬마빌딩 주인 되기’에 도전해보자.
￭ 책 속으로
부동산투자에서 가장 중요한 것은 위치다. 부동산의 특성 중에는 부동성(不動性)과 부증성(不增性)이 있다. 즉 부동산을 이동시키거나 면적을 증가시킬 수 없다는 뜻이다. 그래서 한 번 투자할 때 위치를 잘 선정해야 한다. 그 다음으로 부동산의 위치 못지않게 중요한 것은 ‘어떤 물건에 투자할까’이다. 일반인들이 흔히 투자하는 부동산은 아파트나 오피스텔 혹은 아파트 단지내상가나 근린상가들이다. 그들의 관심에서 벗어난 것이 다세대주택과 다가구주택이다. 흔히 빌라나 연립주택이라고 말하는 것이 다세대주택이다. 다세대주택은 개별분양하기 때문에 등기가 가능하다. 하지만 다가구주택은 개별분양이 불가능해서 단독주택으로 분류한다. 위에서 언급한 물건들을 토지소유 기준으로 보면 크게 2가지로 분류할 수 있다. ‘자신이 단독으로 토지를 소유하는가’와 ‘집단으로 공유하는가’이다. 여기서 토지를 집단으로 공유하는 것이 바로 집합건물이다. 단독주택과 다가구주택을 제외한 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 단지내상가 등이 집합건물이다. _ p.28
농지나 임야는 투자금액 전부가 땅값이라고 해도 과언이 아니다. 농지 위에 재배되거나 식재된 나무는 크게 중요하지 않다. 재배되는 식물은 추수해 가져가면 그만이다. 문제가 되는 것은 조경수인데 이것도 옮겨가든지, 가치를 평가해 인수할 수 있으면 협상을 통해 하면 된다. 그 외 건물이 지어진 토지는 집합건물인가, 단독건물인가에 따라 자신의 땅 크기가 다르다. 집합건물은 대체로 단독건물보다 넓은 토지에 지은 건물이지만 건물소유를 여러 사람이 나누어 갖는 형태다. 따라서 각자 배정받은 건물 크기에 비례해서 토지를 지분으로 소유하게 된다. 이처럼 땅을 지분으로 소유하면 소유권행사를 자신이 100% 못하게 된다. 재개발을 하려면 지분 소유자들의 동의가 있어야 가능하다. 그러나 단독주택은 건물이 들어선 땅 모두가 한 사람 소유다. 집합건물 소유자보다 훨씬 큰 땅이 자신의 소유다. 자신이 얼마든지 자신의 의지대로 재개발을 할 수 있다. 부동산투자에서 세월이 지나도 감가되지 않고 영원히 남는 것은 땅이다. _ pp.48~49
도심의 땅에 관심을 가져야 하는 이유. 일자리가 있어서 사람이 몰리는 도심의 토지를 많이 가지도록 노력해야 한다. 혹자는 지방의 개발지의 땅을 선점해서 개발을 기다려 큰 수익을 올리라고 주장한다. 물론 타당한 이야기일 수 있다. 저렴한 가격으로 큰 면적의 땅을 사놓고 개발이 되면 땅값은 오르는 게 당연하다. 충분히 가능성이 있다. 그러나 국가에서 국책사업으로 하는 개발계획도 제대로 이행되지 않는 경우가 많다. 하물며 민간 기업이 참여하는 개발계획은 도중에 중단되거나 변질될 확률이 높다. 토지투자시 반드시 투자기간을 여유 있게 고려해야 한다. 경기변화나 투자환경이 시시각각 바뀌고, 기업체 나름대로 사정이 바뀌기 때문이다. 그런 곳에 투자할 때는 초기단계에 투자해서 대중이 몰릴 때 수익을 누리고 빠져나오는 것이 안전한 투자다. 개발이 완성될 때까지 마지막 단물을 다 빨아먹겠다고 욕심 부리다가는 귀중한 시간을 낭비할 수 있다. 값비싼 기회비용을 감수하게 된다. _ pp.56~57
도심 밖 단독주택, 즉 전원주택은 로망일 뿐이다. 단독주택에 관심을 갖고 투자하는 데 있어서 무엇보다도 ‘어디에 투자할 것인지’가 중요하다. 흔히들 직장에서 퇴직하는 사람들이 도심을 벗어나 한적한 시골로 가서 전원주택을 구입해 유유자적하면서 살기를 바란다. 이는 오늘을 살아가는 대한민국 직장인들의 로망이다. 직장생활을 하면서 충분히 노후를 대비해서 개인연금이나 국민연금 퇴직연금을 충분히 받아서 먹고 사는 데 문제가 없으면 가능한 이야기일 수도 있다. 그러나 먹고 사는 문제가 해결되지 않은 상태에서 전원생활은 낭만이 아니라 고통이다. 귀농도 마찬가지다. 농사가 생계의 수단이 되려면 보통 일이 아님을 명심해야 한다. 오랫동안 농사를 지어온 농민들도 힘들어한다. 부동산투자 측면에서 판단해보면 도심을 벗어난 전원주택에 투자하는 것은 효과 면에서 부정적이다. _ p.60
주택은 단독주택과 공동주택으로 나눌 수 있다. ‘다가구주택’은 그 중 단독주택에 속한다. 앞서 말했듯 단독주택에는 크게 4가지가 있다. 첫째는 우리가 흔히 말하는 ‘단독주택’이다. 둘째는 학생, 직장인 등 다수인이 장기간 거주하는 구조이면서 독립된 주거형태가 아닌 ‘다중주택’이다. 셋째는 위에 언급한 ‘다가구주택’이다. 넷째로 ‘공관’이 있다. ‘단독주택’도 엄밀히 따지면 단층으로 지어진 것도 있고, 2층 건물도 있다. 즉 단층으로 된 것도 주인거주세대와 세입자에게 임대할 수 있는 공간으로 구성된 경우가 있다. 그러면 결국 1가구 이상 거주할 수 있으니까 다가구라고 볼 수 있다. 이런 단독주택은 도심에서 점점 사라져가고 있다. 대부분 다세대빌라로 재건축되어졌기 때문이다. 그래서 도심의 단독주택은 더욱 희소가치를 발한다. 도심에 존재하는 단독주택은 요즘 귀한 존재다. 가끔 눈에 띄는 단독주택을 보면 대부분 지은 지 30년은 족히 된 것이 대부분이다. 겉을 보면 ‘빨간 벽돌집’이다. _ pp.83~84
‘가게는 몫이다’는 말이 있다. 가게는 사람들에게 노출이 잘되어야 한다. 유동인구가 있어야 하고, 그 유동인구가 매출가능인구여야 한다. 따라서 가게 앞 도로 폭이 어떻게 되는지, 출근방향인지, 오르막인지 등 고려해야 할 요소가 많다. 출근방향보다는 퇴근방향 쪽이 매출가능 인구가 다니는 길이다. 오르막이든 내리막이든 경사진 곳은 가급적 피해야 한다. 도심 상가주택의 경우, 현재 존재하는 것들은 대부분 주차공간이 턱없이 부족하다. 과거에 주차장이 문제가 되지 않을 때 건축되었기 때문이다. 이런 물건은 너무 오래되었기 때문에 리모델링해서 활용할 수 있으면 좋다. 그렇지 않고 멸실하고 신축하게 되면 문제가 발생한다. 멸실하면 지하공간을 팔 수 있거나 주차타워를 건설할 수 있는 면적이면 그나마 다행이다. 하지만 주차공간이 나오지 않는 땅을 신축하면 대부분 가게자리가 없어진다. 도심의 상가주택은 이런 점을 유의해서 향후 리모델링할 것인지, 신축할 것인지 잘 판단해야 한다. _ pp.112~113
우리가 토지에 투자한다고 했을 때는 장래에 대한 기대감으로 투자한다. 앞으로 투자물건 주변에 대형 쇼핑몰이 들어선다든지, 전철역이 생긴다든지, 공원이 조성된다든지 등의 각종 개발계획을 보고 투자하는 것이다. 그런데 이런저런 이유로 몇십 년간 계획이 실행되지 않으면 토지가격에 큰 변화가 없다. 오히려 투자 고수들은 발 빠르게 개발 정보가 발표되면 그때 팔고 나간다. 뒤늦게 높은 가격에 투자한 사람들은 한동안 투자금이 묶이는 고통을 감수해야만 한다. 그 고통의 시간을 감내한 사람은 개발이 되었을 때 지가상승의 달콤한 결과를 맛본다. 그러나 자본을 투자해 남긴 수익을 평가해보면서 반드시 고려해야 할 것이 있다. 그것은 바로 ‘기회비용’이다. ‘그때 그곳에 투자하지 않고 다른 곳에 투자했으면 얼마를 더 벌 수 있었을 텐데’라고 생각하는 것이 바로 ‘기회비용’이다. 부동산 구입시에 이런 ‘기회비용’ 개념을 적용해서 여러 투자처를 비교 분석하는 것은 꼭 필요한 작업이다. _ pp.119~120
투자금은 확 낮추고 효과는 높이는 리모델링. 다가구주택을 구입할 때 신축주택은 투자금액이 부담된다. 도심의 신축주택은 소규모 건축업자들이 구옥을 매입해 허물고 지은 것이 대부분이다. 자신이 살던 집을 헐고 신축한 사람들은 거주가 목적이므로 매물로 내놓지 않는다. 시장에 나온 매물은 대부분 주택 신축업자들이 지은 물건이다. 이들은 구옥을 땅값만 주고 사서 신축에 들어간 공사비와 이윤을 붙여서 매물로 내놓는다. 이윤이 적게는 2억 원에서 3억 원은 된다. 그래서 직접 공사를 수행하거나 경험이 많은 현장대리인을 채용하고 구옥을 매입해 신축하길 권한다. 그러면 1억~2억 원 정도 비용절감을 볼 것이다. 1장의 칼럼 ‘다가구주택 재활용으로 수익을 극대화한다’를 상기하면서 읽으면 이해가 쉽게 될 것이다. 리모델링을 하기에 좋은 건물이란? 신축하지 않고 효과적으로 투자하는 방법이 있다. 그것은 20년 이상 된 구옥을 사서 리모델링해서 건물 수명을 연장해 사용하는 것이다. _ pp.149~150
내 의지대로 가치를 증대시킬 수 있다. 우리가 부동산투자를 하면서 도심의 땅에 투자하는 것은 스스로의 가치를 증대시키는 행위를 하기가 쉽다는 장점이 있다. 다른 재화에 투자를 한다면 내 의지로 투자한 재화의 가치를 높일 수 있을까? 주식에 투자를 해도 내가 그 회사 주가를 올리기 위해 할 수 있는 게 별로 없다. 내가 롯데제과 주식을 가지고 있다고 해서 껌과 과자를 많이 사먹어도 주가는 요동도 않을 것이다. 부동산 중에서도 아파트에 투자했다면 부녀회에서 아파트가격 담합을 했다는 뉴스가 있을 정도다. 하지만 단독주택이나 다가구주택은 내 의지대로 가치를 증대시키는 행위를 할 수 있다. 오래되고 낡았다고 판단되면 허물고 새로 신축할 수 있다. 신축해도 현재상태의 용적률에 미치지 않는다면 리모델링을 해서 수익률을 높일 수 있다. 단독주택이나 다가구주택은 자신의 건물이 차지하고 있는 땅이 온전히 내 소유이기 때문에 가능한 이야기다.
_ p.178
각자 개인의 성격차이에서 똑같은 집짓기를 하면서 다른 느낌을 받게 된다. 너무 세세히 따지는 성격이면 충분히 10년도 더 늙을 수 있다. 나는 큰 틀을 해치지 않는다면 상대방 이익도 존중해야 한다는 생각을 가지고 있다. 그래서 큰 마찰 없이 내 집짓기를 성공적으로 할 수 있었다. 집을 직접 지어보면 항상 후회가 남는다. 여러 분야에서 선택의 순간에 직면한다. 선택의 문제에서 항상 갈등한다. 가지 않은 길이 더 미련이 남는 법이다. 그렇지만 주어진 공간에서 건물을 완성하고 거기에 자신의 취향에 맞는 인테리어를 하려면 시기적절하게 결정을 해야 한다. 사람들의 생각은 각기 다르다. 무언가 결정할 때 쉽게 못하는 사람이 있다. 다른 사람의 말에 쉽게 귀가 열리는 사람도 있다. 쉽게 남을 믿지 못하는 사람도 있다. 자꾸 마음이 변하는 사람도 있다. 이런 부류의 사람들은 직접 집을 지으라고 권하고 싶지 않다. 항상 시공업자와 마찰이 생길 수 있는 사람이다.
_ pp.196~197
설계가 잘 나오지 않는 집에는 투자하지 마라. ‘이 집은 북 도로에 접해 있어 설계가 잘 나옵니다.’ 흔히 단독주택을 사려고 중개사무소를 가면 자주 듣는 말이다. 오래된 단독주택을 살 때는 나중에 신축하는 것을 고려해야 한다. 건물은 세월이 지나면 낡아서 허물어지기 마련이다. 그래서 단독주택을 사는 사람은 당연히 신축을 고려하기 때문에 중개업자들이 미리 분석해서 홍보성 말로 하는 것이다. 이는 일조권 사선제한을 적게 받아서 주어진 용도에서 최대한의 용적률을 찾을 수 있다는 말이다. 물론 일조권의 영향을 받지 않는 준주거나 상업지역이 아닌 지역에서 하는 말이다. 이처럼 대지가 딸린 주택을 매입할 때는 향후에 건물 신축을 고려해 효용가치가 높은 부지를 선택해야 한다. 그만큼 건축설계가 잘 나올 수 있는 땅을 구입하는 게 중요하다. 이는 곧 그 부지의 내재가치를 보고 매입하라는 말이다. 부지를 구입하면서 신축을 고려할 때 여러 가지를 살펴보아야 한다. _ pp.199~200
양도소득세 절세 방안, 이것만은 꼭 기억하라. 부동산에 투자해 수익이 발생하면 양도소득세를 신고·납부해야 한다. 토지에 투자해서 업무용으로 사용하지 않으면 2017년 현재 일반세율에서 10%포인트 추가 가산세가 부과된다. 하지만 장기보유 특별공제는 받을 수 있게 되었다. 노무현정부 시절, 비사업용 토지는 양도차익의 60%의 세금을 부과한 적이 있다. 농지를 구입해서 농사를 짓지 않으면 농지 공시지가의 20% 이행강제금이 부과되고 처분명령도 내려진다. 그러나 ‘주택’에 대해서는 특별한 대우를 한다. 매매가 9억 원 이하 1세대 1주택자에게는 양도소득세 비과세 혜택이 있다. 대한민국에 사는 서민들이 자산형성을 하는 데 가장 좋은 방법은 미래에 값이 오를 지역에 내 집 마련부터 하는 것이다. 그 후 양도시 1세대 1주택 비과세 혜택을 받아 양도소득세를 절세하면 된다. 이를 반복하면 은퇴시기에는 노후대책을 걱정하지 않아도 될 자산을 가질 수 있다. _ pp.217~218
소득이 있는 곳에 세금이 있다. 당연한 말이다. 대한민국 국민이라면 누구나 납세의 의무를 가진다. 국가에서 소득이 있음에도 과세하지 않는 특별한 경우가 있다. 그것은 바로 1세대 1가구 ‘비과세제도’이다. 거주자가 1세대 1주택 상태에서 2년 보유 요건을 갖추면 양도소득세는 없다. 2017년 8월 2일 부동산대책으로 집값이 많이 오른 ‘조정대상지역’에서는 2년 거주 요건이 생겼다. ‘거주자’란 국내에서 1년 이상 주소를 둔 사람을 말한다. 실무에서 ‘거주자’로 인정받으려면 2년 동안 6개월(183일)이상 국내에 살아야 한다. ‘1세대’란 부부와 생계를 같이 하는 가족을 말한다. 가족은 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 말한다. 따라서 성인 남자라면 그의 직계존비속과 직계존비속의 배우자, 형제자매, 장인, 장모, 처형, 처남 등이 포함된다. 만일 자녀가 학업때문에 지방에 떨어져 살거나, 자녀가 30세 미만이면 부모와 생계를 같이 하는 것으로 보아 부모와 같은 세대로 처리한다. _ p.220
내가 상담하는 세무사는 “양도소득세에 관해서는 솔직히 자신이 없다. 세무사라고 모든 세법을 다 잘 알지는 못한다”라고 항상 말한다. 병원에도 의사들의 각자 전공하는 과목이 다르다. 마찬가지로 세무사들도 자신이 잘하는 분야가 따로 있다. 상속증여세 부분을 주로 취급하는 사람이 있고, 기업체 기장대리를 주로 하는 사람이 있다. 그리고 양도소득세는 자주 바뀌고 공부할 것도 많다. 무엇보다도 양도소득세는 일반인을 상대로 한 서비스다. 기업체 기장대리를 하면 꾸준한 소득이 발생하는 데 반해 일회성에 그친다. 그러니 세무사 입장에서는 양도소득세 분야는 공부하는 노력에 비해 소득이 적다. 그래서 대부분의 세무사들은 기본적인 내용은 아시겠지만 복잡한 사안은 잘 모를 수 있다. 적어도 양도소득세 전문 세무사 세 사람에게는 상담하길 권한다. 경험이 많은 세무사, 젊고 유능한 세무사, 그리고 앞의 두 분이 남자라면 또 다른 한 분은 꼼꼼한 여자 세무사면 좋겠다. 특히 세금 문제는 ‘어느 시기에 매매하느냐? 명의자가 누가되는가? 어떤 상황에서 매매하느냐?’에 따라 세금이 크게 달라진다. _ pp.223~224
