오윤섭의 부동산 가치투자

9·13대책 이후 투자 전략 최초 반영!
최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭이 알려주는
차별화된 가치투자 전략으로 승부하라!

대한민국 최고의 부동산 투자 멘토 오윤섭 대표의 신간이 나왔다. 오윤섭 대표는 2015년 이후 수도권 주택 시장 상승장에서 일관된 포지션으로 투자자들에게 아기곰, 신성철과 함께 부동산 3대 고수로 인정받고 있다. 부동산 비관론이 득세했던 2017년 출간한 『앞으로 5년, 부동산 상승장은 계속된다』로 상승기를 맞아 투자에 동참해야 한다고 강조했던 저자의 인사이트는 아직까지도 이어지고 있다. 문재인 정부 들어 강력한 규제 정책이 시행되고 있지만 집값을 잡기는 어려워 보인다. 한 치 앞도 예측하기 어려운 불확실의 시대, 부동산 투자자에게 길잡이가 되어줄 책이 필요하다.
평범한 사람들이 돈의 많고 적음을 떠나 4년 이상 부동산을 보유하면서 높은 투자수익률을 올릴 수 있는 방법은 무엇일까? 그건 바로 ‘부동산 가치투자’다. 시장의 변화에 흔들리지 않고 시장을 지배해야 부자가 될 수 있다. 저자는 4년 이상 장기 보유하는 부동산 가치투자를 주창해왔다. 9‧13대책 이후 부동산 가치투자는 어떻게 해야 하는지, 2023년까지 지속될 계단식 상승장에서 어떤 투자 전략을 세워야 하는지 이 책을 통해 알아보자.

시장순응적 투자로는 절대 부자가 될 수 없다!
시장의 변화에 흔들리지 않는 가치투자가 답이다!

저자는 이 책에서 ‘가치투자’를 강조한다. 시장을 지배하기 위해서는 알 수도 없고 맞지도 않는 경기 예측에 힘쓰기보다 내재가치가 있는 부동산 투자 대상에 시간과 노력을 집중하는 투자 방법, 즉 부동산 가치투자가 훨씬 현명한 방법이다. <동아일보> 부동산 전문기자 출신으로 20년간 닥터아파트 CEO를 역임했으며, 2018년부터 강의와 글쓰기에만 전념하고 있는 저자는 20만 명의 독자에게 ‘오윤섭의 부자노트’ 칼럼을 통해 부동산 가치투자 인사이트를 전파하고 있다. 이 책은 부동산 시장에 만연한 소음에 휘둘리지 않도록 4년 이상 장기보유하는 부동산 가치투자의 정석을 제시한다. 길게 보고 내재가치에 비해 저평가된 부동산에 투자하라. 이 책이 당신의 가치투자를 성공적으로 이끌어줄 것이다.

2023년 부동산 슈퍼사이클 시대 핵심 투자처 대공개!
오윤섭의 부자노트 20만 독자가 기다린 신간!

이 책은 총 6장으로 구성되어 있다. [1장 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 가치투자]에서는 부동산 가치투자의 개념과 가치투자를 하기 위한 원칙과 마음가짐을 설명한다. [2장 내재가치를 알아야 부동산 가치투자가 보인다]에서는 가치투자를 위한 가장 중요한 개념인 내재가치에 대해 알아본다. 부동산 투자를 하는 사람이라면 관심을 가질 수밖에 없는 수도권 아파트 시세 추세를 예로 들어 내재가치를 파악해 가치투자하는 법을 알려준다. [3장 부동산 가치투자자는 시장을 미리 내다볼 줄 안다]에서는 부동산 시장을 예측하는 방법과 예측에 따른 투자법을 소개하며, [4장 매매 타이밍을 못 잡으면 부동산 가치투자도 없다]에서는 가치투자에서 중요한 ‘투자 타이밍’을 강조한다. [5장 부동산 가치투자의 1막 1장 내집마련]에서는 무주택자를 위한 가치투자 팁을 알려준다. 마지막 [6장 부동산 가치투자를 위한 인사이트]에서는 최신 정책을 반영한 부동산 인사이트를 제공한다. 국내 최고의 아파트 투자분석 전문가 오윤섭의 최신 인사이트를 알고 싶다면 이 책을 펼쳐보자. 상승장에서도 하락장에서도 실패하지 않는 부동산 가치투자 노하우를 배울 수 있다.
책 속으로

넷째, 악재에도 불구하고 가격이 하락하지 않았는가? 즉 하방경직성이 강한가?
부동산 시장의 악재에는 부동산 규제정책을 꼽을 수 있다. 입주 아파트의 물량 급증처럼 수요에 비해 공급이 일시적으로 크게 늘어나는 경우도 악재라고 할 수 있다. 공공기관 이전이나 기업・공장의 이전도 악재에 해당된다.
보유세가 늘고 초과이익환수제나 조합원 지위 양도금지 등 재건축 악재에도 아파트 가격은 좀처럼 내려가지 않는다. 물론 일시적으로 3~6개월 하락하지만 매도자가 매물을 좀처럼 내놓지 않아 거래량을 동반하지 않은 하락이라 크게 의미부여를 할 필요가 없다. 또 호가가 빠진 시세라면 이는 가격이 내려간 것이 아니라 호가가 내려간 것으로 봐야 하기 때문이다.
_52쪽

중요한 건 신도시 개발이 ‘언제 시작됐느냐’가 아니라 ‘언제 완성형 신도시가 되느냐’다. 지금 판교신도시에 투자하면 모멘텀이 약할 수밖에 없다. 완성형 신도시이기 때문이다. 아직 GTX A노선 성남역, 판교창조경제밸리, 월곶판교선 서판교역 등 호재가 대기하고 있지만 말이다.
신도시 아파트 투자는 완성형 신도시의 틀이 잡히는 시점에 해야 한다. 쉽게 말해 시범단지가 입주한 이후 매수 타이밍을 잡아야 한다는 것이다. 그리고 후발 입주 아파트가 입주한 지 5년이 지나야 신도시 아파트의 가치(새 아파트로서의 가치)는 정점에 이른다.
위례신도시는 2025년 전후에 완성형 신도시가 될 것이다. 다산신도시는 별내선(8호선 연장선)이 개통하는 2022년 전후가 될 것이다. 세종시는 2018년 2월 국토연구원 입주를 끝으로 공공기관 이전이 마무리됐다. 인구가 현재 25만 명에서 40만 명이 되는 2020년이 지나면 완성형 신도시의 틀이 잡히고, 이어 서울세종고속도로가 개통되는 2025년 전후 완성형 신도시가 될 것이다. 기업・학교 등 자족시설이 최대 변수지만 말이다.
_106쪽

미분양물량이 중요한 이유는 대세상승장에서 주택 시장 심리에 큰 영향을 미치기 때문이다. 미분양물량과 1순위 미달이 늘어날수록 수요심리는 위축된다. 미분양물량이 적정 수준(애매하지만)을 넘어서면 아파트값은 우하향이 된다.
규제정책의 시대에서 미분양물량 추이는 더욱더 중요하다. 그 이유는 대세상승장에서 대출, 세금, 재건축 등 3대축을 중심으로 가해지는 규제책으로 인해 실수요는 물론 투자수요가 분양 시장으로 몰리기 때문이다. 특히 대출을 레버리지 삼아 내집마련을 하려는 무주택자나 새 아파트로 갈아타려는 교체수요가 분양 시장으로 몰리게 된다. 물론 이마저도 문재인 정부에선 분양가 9억 원 초과는 중도금 대출을 제한해서 힘들어졌다.
_148쪽

예를 들어 동탄2신도시 분양권을 못 팔아서, 또는 마이너스 프리미엄으로 매도했다고 서울 매매수요가 줄어들진 않을 것이다. 물론 동탄2신도시도 2017년 10월 이후 북동탄을 시작으로 상승장이 시작됐다. 그러니 2016년 대구처럼 입주물량 폭탄으로 조정장세가 올 가능성은 낮다.
다만 2018년 4월 이후 수도권 아파트 시장은 입지가치에 따라 차별화와 양극화가 심해질 것이다. 수급 밸런스가 무너지는 지역, 비역세권, 실수요가 부족한 지역(가수요가 많은 지역, 특히 2018년 4월 이후 무주택자・1주택자나 일시적 1세대 2주택자가 외면하는 지역), 비선호 지역, 재건축이나 리모델링 가능성 없는 지역 등에 위치한 아파트 가격은 하락가능성이 있다.
_200쪽

아파트값이 지속적으로 우상향하려면 내재가치 중에서도 입지가치가 높아져야 한다. 입지가치가 높아지려면 학군・역세권・직주근접성이 좋아져야 한다. 또 상권・도로・관공서 등 주거 인프라가 개선돼야 한다. 단지 커뮤니티도 중요하다. 시설뿐만 아니라 커뮤니티를 통한 입주민 간 유대감이 중요하다. 그래서 입지 밸런스가 맞아야 한다. 입지 밸런스가 맞으려면 30~40대 기혼 직장인이 많이 유입돼야 한다. 또 이들이 장기간 거주하고 싶어 하는 아파트를 사야 한다.
_255쪽

과거 2006년 판교 동시분양에서도 비슷한 경험을 했다. 참여정부는 판교 청약 과열을 진정시키기 위해 동시분양을 하고 원가연동제(분양가 상한제)와 채권입찰제를 적용했다. 하지만 청약 시장은 과열됐고 결과적으로 ‘판교 로또’가 됐다. 채권입찰제는 적용하지 않고 분양가 상한제만 적용했던 위례 역시 마찬가지다.
그럼 결과적으로 분양가가 올라 주변 아파트값이 오르는걸까? 아니면 주변 아파트값이 올라 분양가가 오르는 걸까?
아파트값은 생물처럼 살아 움직인다. 물론 살아 움직이는 동인은 집값 상승 기대심리다. 집값 상승 기대심리가 높다면 실수요는 물론 투자수요도 몰려 재고아파트값이 오른다. 이럴 때 분양가를 낮춘다고 주변 아파트값이 안정되지 않는다. 반대로 집값 상승 기대심리가 낮다면 아무리 분양가를 싸게 공급하더라도 미분양이 발생하게 되고 주변 집값도 약보합세를 유지할 것이다.
_299쪽

거듭 말하지만 서울은 주택수요가 줄어서 인구가 줄어드는 것이 아니다. 공급이 줄어서 인구가 줄어드는 것이다. 김포・수원・파주의 인구가 늘어나는 것은 수요가 늘어나서가 아니다. 광교・한강・운정 등 신도시에서 공급(입주물량)이 늘어나 인구가 늘어나는 것이다.
따라서 서울에 새 아파트 공급물량을 늘리면 인구는 늘어난다. 서울 새 아파트 공급은 대부분 정비사업이 맡고 있다. 하지만 순공급물량(새 아파트 입주물량-멸실주택 수) 증가 효과가 크지 않다. 더욱이 상승장에선 규제책의 타깃이 돼 새 아파트 공급이 차단된다.
_350쪽