재개발 현금청산 레벨업 가이드

1. 재개발 현금청산자가 알아야 할 재개발 현금청산 기초 상식

우리 동네가 재개발된다는데 재개발이 무엇인가요?020
대표적인 도시정비사업인 재개발020
재개발과 재건축의 차이는?023

재개발은 어떻게 진행되나요?029
기본계획수립부터 청산까지, 재개발 사업의 절차029
조합이 설립되면 조합은 행정주체로 취급된다035

현금청산, 조합과는 다른 배 타기039
재개발은 사업에 반대하더라도 조합원으로 의제된다039
도시정비법과 (표준)정관 등에 따라 현금청산자가 된다040
현금청산은 늘어날 수밖에 없다040
서울시의 재개발??·??재건축 보상금 확대 계획042
덜 주려는 조합과 더 받으려는 현금청산자043
현금청산 대책위원회는 필수다?045
재건축은 매도청구소송, 재개발은 곧바로 소송은 안된다046
재개발 현금청산, 전문 변호사가 절대적으로 필요하다047
현금청산자의 조합에 대한 권리??·??의무들048


2. 도시정비법의 개정과 재개발 현금청산 필수 상식

나에게 적용되는 도시정비법 파악하기052
도시정비법의 개정과 부칙에 따른 구체적 적용 법률052
개정법의 내용 외에도 개정법의 부칙이 중요하다053

흐름으로 파악하는 현금청산에 관한 내용 변화055
2002. 12. 30. 제정 도시정비법(법률 제6852호) ‘도시정비법 제47조’055
2012. 2. 1. 개정 도시정비법(법률 제11293호) ‘도시정비법 제47조’056
2013. 12. 24. 개정 도시정비법(법률 제12116호) ‘도시정비법 제47조’057
2017. 2. 8. 전부 개정 도시정비법(법률 제14567호)
‘도시정비법 제73조’058
최근 국회를 통과한 도시정비법061

어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 첫 번째065
분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?065
불성실한 분양통지는 안 된다068
분양신청기간과 도시정비법에 따른 분양신청기간의 연장070

어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 두 번째072
분양신청을 했는데 지금이라도 철회하고 싶어요072
시기의 제한 없이 분양신청을 철회할 수 있는 것은 아니다073
예외적으로 분양신청기간 종료 후 철회가 허용되는 경우074

어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 세 번째076
분양신청은 했는데 분양계약을 체결하고 싶지 않아요076
동??·??호수 추첨권은 조합원의 기본적 권리이다080
분양계약 미체결자는 조합이 정관으로 특별히 정한 경우에만
현금청산자가 된다081
조합이 분양계약체결 자체를 요구하지 않은 경우에도
현금청산자가 되나?083
어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 네 번째 085
인가된 관리처분계획에 따라 제외되는 경우085
너무 좁은 토지의 의미는 불분명하지 않다087

어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 다섯 번째 090
5년 재당첨 제한 모르다가 나도 모르게 현금청산된다090
조합원 분양을 받은 경우는
최초 인가받은 관리처분계획서를 기준으로 한다092

어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 여섯 번째095
법 제39조에 따른 조합원 지위 양도제한과 현금청산095

어떤 경우에 현금청산자가 되나요? 일곱 번째 098
현금청산자로부터 양수한 자도 현금청산자로 취급된다098


3. 재개발 현금청산에 적용되는 토지보상의 원칙들

재개발 현금청산, 청산금은 어떻게 정해지나요?102
재개발 현금청산에는 토지보상법이 준용된다102

개발이익 배제의 원칙 등 손실보상금 산정 원칙들106
재건축과 달리 재개발은 개발이익을 배제하고 보상한다106
정당보상의 원칙에 반하지 않는다는 헌법재판소의 판결107
형평성 문제도, 보상금으로는 종전처럼 살기 어려워요110
재개발 보상 소송, 국제戰으로 번지나?111

공시지가 기준 보상과 비교표준지의 선정114
토지보상의 첫 단추라고 볼 수 있는 비교표준지 선정114
용도지역과 이용상황 등 비교표준지 선정을 위한 원칙들115
일시적이거나 불법형질변경에 따른 이용상황118
감정평가서상 비교표준지 선정 이유의 기재 정도120
준도시지역과 일반상업지역은 다르다,
위법한 비교표준지 선정 사례들120
감정평가법에는 규정된 실거래가 보상의 예외122

손실보상은 언제를 기준으로? 손실보상의 기준시점124
기준시점에 따라 크게 달라질 수도 있는 손실보상124
토지보상법 제67조에 따른 가격시점, 협의 또는 재결 당시125
실무에서도 종종 혼동을 겪는 재개발 현금청산 가격산정 기준시점126

보상금 산정에도 일정한 공식이 있다128
수학 공식처럼 정확한 값을 계산할 수는 없지만
토지보상에도 공식이 있다128
공시지가기준일과 시점수정, 지가변동률
또는 생산자물가지수를 반영한다129
지역적 특성을 고려하는 지역요인의 반영130
대상토지의 개성을 반영하는 개별요인의 반영 133
가로조건과 접근조건이란?133
감정평가서상 개별요인의 기재 정도135
기타가 아니라 핵심, 보상금 산정의 오메가 기타요인137
기타요인이 참작될 수 있도록 모든 노력을 다해야 한다139

수용되지 않은 토지만으로는 토지 사용이 어려울 때143
직접적인 수용대상은 아니지만, 잔여지 보상143
잔여영업시설 보상147
잔여지와 잔여영업시설의 판단 기준150
잔여지와 잔여영업시설의 입증책임, 조합에게 청구해야 한다151
잔여지 보상 청구권은 이행기의 정함이 없는 채무다152


4. 영업손실을 보상하는 영업보상의 대상과 내용

재개발 사업에 따른 영업보상158
영업손실보상의 대상이 되는 영업의 종류158
적법한 장소에서의 영업과 세부 개념164
영업보상에서 제외되는 무허가 건축물의 개념164
적법한 장소를 판단 짓는 불법형질변경167
물건을 쌓아 놓는 행위가 절대적으로 금지된 장소와
허가를 요하는 장소168

인적??·??물적시설을 갖춘 영업, 실질적 판단의 필요성170
인적??·??물적시설의 구비 여부는 객관적으로 결정한다170
계속적으로 행하는 영업에는 계절성 영업도 포함될 수 있다171
자유영업이 아닌 이상 관계법령에 의한 허가 등을 받아야 한다172
무허가 영업손실보상에 관한 특례,
이전에 소요되는 비용 및 감손상당액175
토지 및 건축물의 인도와 영업손실보상금의 지급시기176
영업보상은 재결절차 거칠 필요 없이 직접 청구할 수 있나?177

영업보상의 내용, 휴업보상과 폐업보상179
재개발 영업보상의 대다수는 휴업보상이다179
휴업보상은 4개월 이내, 2년 내 실제 휴업기간 보상180
감정평가를 통한 휴업보상액의 평가방법, 영업이익이 관건183
영업의 특수성에 따른 휴업기간의 연장 가능성,
유의미한 증액도 가능하다184

폐업보상이 이루어지는 경우는 극히 드물다185
폐업을 원한다고 폐업보상이 이루어지는 것은 아니다185
토지보상법 시행규칙 등에 따른 폐업보상액의 평가방법 187
동일 영업을 재개하면 폐업보상액은 환수된다 189
영업의 폐지와 휴업의 구별 기준은? 이전가능성을 본다189


5. 재개발 현금청산, 도로와 건물 등 보상

도로는 감액평가하는 도로와 정상평가하는 도로로 구분된다192
도로는 무조건 3분의 1로 감액평가한다?192
「사도법」 제2조의 정의에 따른 사도법상의 사도 194
사실상의 사도의 개념195

재개발에서 도로 보상은 사실상의 사도가 많다196
재개발 도로 보상평가, 사실상의 사도가 대다수196
토지 소유자가 자기 토지의 편익을 위해 설치197
토지 소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 198
건축법 제45조에 따라 건축허가권자가 그 위치를 지정??·??공고한 도로199
대지 또는 공장용지 등을 조성하기 위하여 설치한 도로 199
그 밖에 정상평가 하는 도로의 부지 199

재개발 현장에 무수히 많은 건축물 등의 보상202
이전비 보상과 취득비 보상202
원가법에 따른 건축물 평가와 주거용 건축물의 특례204

무허가 건축물과 위법 건축물의 보상평가208
무허가 건축물도 보상받을 수 있나요?208
단순 무허가를 넘는 위법 건축물은 보상 대상이 아니다209

마땅한 처리 규정이 없는 재개발 지역 내 종교시설211
종교시설과 조합 등 사업시행자 사이의 분쟁의 소지211
서울시가 마련한 종교시설 처리방안212
여전히 계속되는 입장 차이214

공장은 특수설비의 보상이 중요하다216
공장은 별도평가를 이끌어 내야 한다216
특수설비의 이전비 보상, 꼼꼼하게 챙기자218


6. 현금청산자도 받을 수 있는 주거이전비, 이사비, 이주정착금

재개발 세입자 등에 대한 정책??·??사회적 배려220
정책적 배려와 사회보장적 차원의 지원220
주거이전비 등을 포기하는 협의도 가능할까?222
재개발과 달리 추가 보상이 없는 재건축223
서울시의 단독주택 재건축 세입자 보상에 관한 대책225

주거이전비와 이사비, 현금청산자도 받을 수 있다227
건축물 보상 외에 주거이전비와 이사비도 받을 수 있다227
동산의 이전에 필요한 비용, 이사비 보상229
실제 이전할 동산의 유무나 다과가 이사비 산정의 기준은 아니다232
주거이전비 못 받는다고 이사비까지 못 받는다?234
조합원 겸 세입자는 주거이전비 지급 대상이 아니다 235
일정 기간 거주한 무허가 건축물의 세입자에 대한 특례236
주거이전비 등 지급의무와 명도의무는 동시이행 관계?237
서울행정법원의 판결237
인천지방법원 재판부의 상반된 판결238
최근의 고등법원 판결의 의미239
소유자와 세입자의 주거이전비와 거주요건의 구비 여부242
세입자의 경우에는 거주요건을 요구하지 않는다243
자신의 선택으로 ‘이주 후’ 현금청산자 됐다면?244
주거이전비 산정 기준시기는 ‘사업시행인가 고시가 있은 때’247
조합은 주거이전비와 이주비의 이행청구를 받은
다음 날부터 지체 책임을 진다248

이주정착금250
생활의 근거를 상실하는 자에 대한 이주대책과 이주정착금250
이주대책을 시행해도 정착금은 별도로 지급될 수 있다253
이주정착금은 금액보다는 지급 여부가 주로 다투어진다254


7. 재개발 현금청산금 산정을 위한 협의절차

청산금 산정의 출발점, 협의256
토지보상법의 협의절차까지 거칠 필요는 없다는 판례256
보상협의(합의)의 성격은 사법상 매매 내지 계약의 실질을 갖는다258
감정평가업자 추천을 명문으로 정한 도시정비법261

도시정비법상 감정평가사 추천264
도시정비법에 따른 현금청산자의 감정평가사 추천권264
감정평가사 교체를 요청할 권리까지 있는 것은 아니다265


8. 재개발 현금청산, 수용재결과 이의재결, 협의가 안 될 때

수용재결과 이의재결 개관 268
재결전치주의의 적용을 받는 재개발 현금청산268
도시정비법의 개정으로 재결신청 청구가 없어도
조합은 지연이자를 부담한다271
조합 등 사업시행자가 신청하는 수용재결273
현금청산자의 강력한 압박수단, 조속재결 신청의 청구273
협의가 성립하지 않는 경우에는
조합이 보상대상에 제외한 경우도 포함된다 274
현금청산 기간 만료 이전에
재결신청의 청구가 허용되는 예외적인 경우276
개정 도시정비법의 적용을 받지 않는 경우
토지보상법에 따른 지연이자 277

수용재결의 과정과 논점들278
재결신청서의 공고??·??열람과 의견서 제출278
수용재결에 대한 불복은 이의재결 또는 소송으로 한다279
토지수용위원회 업무량 급증으로 재결은 수개월 이상 걸린다283
현금청산자는 이의를 유보하고 공탁금을 수령해도 된다283
이의유보는 명확히 하는 것이 좋다 284
공탁금 수령과 명도는 관계가 없다286
수용재결 후 보상협의를 하는 것도 허용될까?287
수용재결 후 협의가 이루어졌다면 재결의 무효를 들어
소유권 이전등기의 말소를 구할 수 없다288

이의재결의 과정과 논점들290
수용재결서를 받은 날로부터 60일 내에 이의신청을 한다290
이의재결은 확정판결과 동일한 효력이 있다291
이의재결 공탁금 수령에 대한 이의유보는 별개다292

(수용)재결의 실효와 지연가산금294
조합이 (수용)재결이 정한 보상금을 지급하거나 공탁하지 않는 경우 294
재결이 실효되면 재결신청도 효력을 상실한다295
재결의 실효와 지연가산금 발생의 문제296


9. 보상금 증액소송

보상금 증액소송, 재결로도 안 될 때300
2019년 7월 1일부터 증액소송 제소기간이 늘어난다300
재개발 현금청산 소송, 반드시 전문 변호사 선임해야 한다302
변호사 느지막이 선임해도 괜찮다?303
현금청산금 증액소송에서 지연가산금을 청구할 수도 있다304
지연가산금을 직접 규정하고 있는 개정 도시정비법304
소촉법상 법정이율 연 15%, 20%, 12%가 적용되는 경우306
특별한 사정이 있는 경우 지연가산금이 발생하지 않는다307
여러 보상 항목 중 일부만 불복하는 것도 가능할까?308


10. 재개발 현금청산 레벨업 특별 논점

조합원 지위 상실과 이주비 이자 반환 여부312
조합원 지위 상실 전의 이주비 이자를 반환할 필요는 없다312
조합원 지위를 상실한 이후부터는 이주비 이자 부담한다314

정보공개청구315
현금청산자도 관련 서류의 자료 열람??·??등사를 요청할 수 있다315
열람??·??복사의 방법을 특정하지 않은 정보공개청구319
휴대전화번호 정보공개의 문제321

현금청산자가 되는 유형에 따른 청산금 지급의무 발생일323
분양신청을 하지 않거나, 신청기간 종료 전에 철회한 경우323
조합이 분양신청기간을 연장한 경우324
분양신청기간 종료 후에 분양계약을 체결하지 않은 경우324
조합이 분양체결기간을 연장한 경우325

청산금 지급기일과 지연이자326
개정 도시정비법에 따른 청산금 지급기한326
2013. 12. 24. 이전에 조합설립인가 신청을 받은 경우327
2013. 12. 24. 이후에 조합설립인가신청을 하고(부칙 제12116호
제4호), 2018. 2. 9. 이전에 관리처분계획인가 신청을 한 경우328
2013. 12. 24. 이후에 조합설립인가신청을 하고, 2018. 2. 9.
이후에 관리처분계획인가 신청을 한 경우(부칙 제14567호 제18조)329

이행지체와 정관과 도시정비법에 따른 지연이자331
정관과 도시정비법에 따른 지연이자331

재개발 현금청산자의 조합원 지위 상실333
현금청산자가 되면 조합원 지위를 상실한다333
현금청산자 대상 명도소송 335
협의가 성립된 경우에는 동시이행관계에 놓인다335
수용절차에 의할 경우에는 청산금 지급이 선이행되어야 한다336
청산금 이외 이주정착금 등의 지급과 동시이행의 항변337
주거이전비??·??이사비를 받을 때까지 거절할 수 있다는 최근의 판례338

조합원의 인도 거부와 손해배상339
관리처분계획인가 이후에 조합원이 인도를 거부하는 경우339

현금청산자에 대한 명도소송과 신의칙 항변342
신의칙에 따라 명도를 인정하지 않은 하급심 판결342

현금청산자가 조합의 사업비를 부담해야 하나?345
원칙적으로 현금청산자는 사업비 부담의무가 없다345

현금청산대상자는 언제부터 의사정족수 산정에서 제외되는가?348
현금청산자도 의사정족수에 포함되는 건가요?348

공유관계 등 조합원 지위와 현금청산350
공유관계에서는 대표조합원을 선출해야 한다350
대표자를 선정하지 않고 각각 의사표시하는 경우에는?353
종전자산 평가액이 낮은 경우 살펴보아야 할 것들354


부록

조합원 지위 양도 한눈에 알기358
도시정비법 개정과 조합원 지위 양도358

재건축 현금청산자의 감정평가 등 대응요령 A to Z365
재건축 현금청산, 이것만 알면 성공한다365

소규모주택정비법상 현금청산 등 관련 규정370
소규모주택정비법은 무엇이고 어떻게 개정되어 왔나?371
소규모주택정비법상 사용??·??수익 현금청산 등에 관한 규정372