제1장 취지와 적용범위 / 1
1. 법의 취지 / 1
2. 적용범위 / 1
가. 관련규정 / 1
나. 적용대상 목적물 / 2
(1) 영업용 상가건물일 것 / 2
(2) 주된 부분의 사용이 영업용일 것 / 2
다. 적용대상 보증금액의 설정 / 6
(1) 보증금액 설정의 의의와 기준 / 6
(2) 기준 보증금액 상향 / 7
(3)기준 보증금액 적용의 예외 / 9
(4) 차임 있는 경우의 환산보증금 산정방법 / 11
(5) 차임 아닌 다른 요소의 산입 여부 / 12
(가) 권리금이나 관리비, 전기수도요금 등 / 12
(나) 부가가치세 / 12
(다) 소위 수수료매장에서의 수수료 / 13
(6) 보증금, 차임의 증감과 법 적용 여부 / 17
라. 적용대상 계약 여부 / 17
(1) 권한 있는 임대인과 체결된 계약 /18
(2) 전대차계약 / 18
(3) 일시사용을 위한 임대차 / 19
(4) 미등기전세계약 / 19
제2장 대항력 / 21
1. 관련규정 / 21
2. 의의 / 22
3. 대항력이 인정되는 임대차계약의 범위 / 24
4. 대항력의 요건 / 26
가. 관련규정 / 26
나. 상가건물의 인도 / 26
다. 사업자등록신청 / 26
(1) 의의 / 27
(2) 관련규정 / 27
(3) 관련판례 / 36
라. 취득요건이면서 존속요건이기도 / 47
마. 경공매와 대항요건 / 51
5. 대항력의 발생시기 / 52
가. 대항요건을 갖춘 그 다음 날 / 52
나. 사업자등록의 신청일 / 53
다. 사업자등록의 정정 / 53
6. 효과 / 54
가. 임대인 지위의 승계 / 54
(1) 법률상 당연승계 / 54
(2) 면책적 승계 / 55
(3) 당연승계에 대한 임차인의 이의제기 / 62
(4) 대항요건에도 불구하고 대항력을 주장하지 못하는 경우 / 69
나. 대항력의 구체적 법률관계에의 적용 / 72
7. 대항력 없는 임차인의 지위 / 79
제3장 보증금의 반환확보 / 83
1. 서설 / 83
2. 임차인의 우선변제권 / 83
가. 관련규정 / 83
나. 의의 / 85
다. 우선변제권이 인정되는 임대차계약의 범위 / 85
라. 요건 / 86
(1) 대항요건의 구비 및 존속 / 86
(2) 임대차계약서에 확정일자를 부여받을 것 / 87
(가) 확정일자의 의의 / 87
(나) 확정일자 부여 대상자 / 88
(다) 확정일자 부여 절차 / 88
(3) 임차건물이 경공매에 의하여 매각될 것 / 101
(4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 / 101
마. 대항력과 우선변제권의 상호관계 / 105
바. 우선변제의 순위 / 114
(1) 우선변제권을 갖춘 임차인의 지위 / 114
(2) 임대차계약의 갱신과 우선변제권 / 116
3. 소액임차인의 최우선변제권 / 117
가. 관련규정 / 117
나. 의의 / 118
다. 최우선변제권의 요건 / 119
(1) 소액임차인에 해당할 것 / 119
(2) 대항요건의 구비 및 존속 / 120
(3) 임차건물이 경공매에 의하여 매각될 것 / 123
(4) 배당요구 또는 우선권행사의 신고를 하였을 것 / 123
라. 최우선변제권의 내용 / 123
4. 임차권등기명령 / 126
가. 관련규정 / 126
나. 의의 / 128
다. 신청요건 / 128
라. 신청절차 / 128
마. 임차권등기의 효력 / 132
(1) 대항력 및 우선변제권의 취득 및 유지 / 132
(2) 임차권등기 이후 소액임차인의 최우선변제권 배제 / 137
(3) 기존 임차인의 점유상실 상태에서 타인의 임대차 개시 이후 이루어진 임대차등기의 효력 / 138
바. 민법 621조 임대차등기의 효력강화 / 142
5. 용이한 보증금반환을 위한 민사집행 내지 민사소송절차상 특례 / 146
가. 집행개시요건의 완화 / 146
나. 보증금반환 소송절차상 특례 / 147
제4장 상가임차권의 존속보장 / 149
1. 의의 / 149
2. 최단 존속기간의 보장 / 151
3. 계약갱신요구권 / 152
가. 관련규정 / 152
나. 의의 / 154
다. 2018. 10. 개정법의 적용범위 / 154
라. 권리행사의 방법 / 169
마. 권리행사의 효과 / 173
바. 갱신에 따른 차임, 보증금의 증감 / 177
사. 예외사유 / 178
(1) 관련규정 / 178
(2) 의의 / 179
(3) 구체적인 거절사유 / 180
(가) 제1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 / 180
(나) 제2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 / 182
(다) 제3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 / 183
(라) 제4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 / 183
(마) 제5호 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 / 183
(바) 제6호 : 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 / 187
(사) 제7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 / 187
(아) 제8호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 / 188
4. 묵시적 갱신 / 189
5. 묵시적 갱신 이후의 기간연장 / 196
6. 법정임대차관계 / 202
제5장 차임, 보증금의 통제 / 203
1. 임대차기간 도중의 차임 등 증감 / 203
가. 의의 / 203
나. 적용범위 / 204
다. 강행규정 / 205
라. 증감청구의 요건 및 효과 / 208
(1) 요건 / 208
(2) 효과 / 209
마. 증액제한 / 212
2. 갱신요구권 행사와 차임 등 증감 / 212
3. 차임 증감범위가 미정인 상태에서의 분쟁해결 기준 / 214
4. 월 차임 전환시 산정률의 제한 / 223
제6장 임차인의 권리금 회수청구권 / 225
1. 권리금 및 권리금 계약이란 / 225
2. 권리금 회수청구권의 의의 / 225
가. 관련규정 / 225
나. 연혁과 취지 / 226
다. 적용범위 / 226
3. 권리금 회수청구권의 요건 / 227
가. 임대인에 대한 임차인의 신규임차인 소개 / 228
나. 회수 방해행위가 있을 것 : 구체적인 방해행위의 유형 (10조의 4 제1항 각호) / 229
(1) 제1호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 권리금을 요구하거나 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 수수하는 행위 / 229
(2) 제2호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로 하여금 임차인에게 권리금을 지급하지 못하게 하는 행위 / 229
(3) 제3호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자에게 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담에 따른 금액에 비추어 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구하는 행위 /230
(4) 제4호 : 그 밖에 정당한 사유 없이 임대인이 주선한 신규임차인이 되려는 자와 임대차계약의 체결을 거절하는 행위 / 230
다. 임대차기간 끝나기 6개월 전부터 임대차종료시까지의 행위일 것 / 246
4. 예외사유 / 248
가. 법 10조 1항 각호의 경우 / 248
(1) 제1호 : 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 / 249
(2) 제2호 : 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우 / 251
(3) 제3호 : 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우 / 251
(4) 제4호 : 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우 / 251
(5) 제5호 : 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우 / 252
(6) 제6호 : 임차한 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우 / 255
(7) 제7호 : 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 / 255
(8) 제8호 : 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우 / 261
나. 10조의 4 제1항 제4호 “정당한 사유”(10조의 4 제2항 각호) / 261
(1) 제1호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 보증금 또는 차 임을 지급할 자력이 없는 경우 / 261
(2) 제2호 : 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자가 임차인으로서의 의무를 위반할 우려가 있거나 그 밖에 임대차를 유지하기 어려운 상당한 사유가 있는 경우 / 261
(3) 제3호 : 임대차 목적물인 상가건물을 1년 6개월 이상 영리목적으로 사용하지 아니한 경우 / 261
(4) 제4호 : 임대인이 선택한 신규임차인이 임차인과 권리금 계약을 체결하고 그 권리금을 지급한 경우 / 268
5. 효과 / 268
가. 손해배상책임 / 268
나. 배상의 범위 / 268
(1) 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 초과할수 없다 / 269
(2) 손해배상책임 일반론의 적용 여부 / 270
다. 건물인도와의 동시이행문제 / 278
6. 권리금회수청구권 적용의 예외 / 279
가. 임대차목적물이 법 10조의 5에 해당하는 경우 / 279
나. 전대차계약 / 283
다. 영업기간 10년 이후의 권리금 회수청구권 인정 여부 / 284
7. 권리금포기약정의 효력 / 288
8. 기타 / 289
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